O apartamento é perfeito. Você chegou a um acordo de preço. Todo mundo está sorrindo e o corretor fala sobre os próximos passos, e você acena enquanto vai entrando em pânico por dentro porque não tem a menor ideia do que é uma gestoría ou por que aparentemente precisa de um NIE antes de poder fazer qualquer coisa.

Comprar um imóvel na Espanha como estrangeiro é totalmente possível — milhares de pessoas fazem isso todo ano — mas segue uma sequência que é genuinamente diferente da do Brasil, dos EUA ou da maior parte da Europa do Norte. O vocabulário abaixo está organizado na ordem em que as etapas realmente acontecem.

Antes de Poder Comprar Qualquer Coisa

NIE — Número de Identificación de Extranjero. Seu número de identificação de estrangeiro. Sem ele, você não pode assinar um contrato de compra, abrir uma conta bancária espanhola ou pagar os impostos associados à compra de um imóvel. Solicite em um consulado espanhol antes de chegar, ou em uma Comisaría de Policía com departamento para estrangeiros quando já estiver na Espanha. Reserve tempo — não é algo que se resolve no mesmo dia.

Nota simple — um extrato básico do Registro de la Propiedad (cartório de imóveis) mostrando quem é o proprietário e se há dívidas, hipotecas ou ônus legais (cargas) sobre o imóvel. Solicite para qualquer imóvel que esteja considerando seriamente. Custa alguns euros e pode evitar que você herde os problemas financeiros de outra pessoa.

Certificado de eficiencia energética — o certificado de eficiência energética, obrigatório para todos os imóveis à venda. Preste atenção à classificação. Imóveis com notas baixas estão se tornando cada vez mais difíceis de financiar e podem enfrentar restrições no futuro.

Fazendo uma Oferta e se Comprometendo

Oferta — proposta de compra. Geralmente feita verbalmente ou por carta simples. Não é juridicamente vinculante, mas sinaliza intenção.

Contrato de arras — o contrato preliminar de compra, assinado quando ambas as partes estão comprometidas e o sinal é pago. É o momento em que a transação se torna juridicamente séria.

Arras penitenciales — o tipo mais comum de contrato de arras na Espanha. Por esse acordo: se você (o comprador) desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do sinal. Isso cria um comprometimento mútuo forte — que é exatamente o objetivo.

Arras — o sinal pago na assinatura do contrato de arras. Normalmente 10% do preço de compra. Não é pago ao corretor; é pago diretamente ao vendedor (ou mantido em uma conta neutra).

Gestoría — uma empresa de serviços administrativos que gerencia a papelada da compra do imóvel: registrar a escritura, pagar os impostos, atualizar o cartório. Usar uma não é legalmente obrigatório, mas é quase universal. Cobram uma taxa fixa e economizam muito tempo e estresse.

Na Notaría

Notario / Notaria — o notário. Na Espanha, as compras de imóveis não estão completas até serem assinadas perante um notario e registradas como escritura pública. O notário é um oficial público — não um advogado — cujo papel é verificar identidades, confirmar que a transação é legal e autenticar o documento. Ele não aconselha nenhuma das partes. Contrate seu próprio assessor jurídico se precisar.

Escritura pública de compraventa — a escritura pública de compra e venda. O documento jurídico definitivo que transfere a propriedade. Assinado na notaría na presença de comprador e vendedor (ou seus representantes), do notario e do banco, se houver financiamento.

Poder notarial — procuração. Se você não puder comparecer pessoalmente à assinatura, pode autorizar um representante a assinar em seu nome via poder notarial. Esse documento em si deve ser autenticado em cartório e, se assinado no exterior, precisará de apostila.

Registro de la Propiedad — o cartório de imóveis. Após a assinatura, a gestoría registra a escritura aqui. Até que o registro esteja concluído, a transferência de propriedade não é totalmente protegida contra reivindicações de terceiros.

O Registro de la Propiedad envia ao comprador uma nota simple (ver acima) como confirmação após o imóvel ser registrado em seu nome.

Os Impostos

É aqui que os compradores frequentemente se surpreendem, porque os impostos imobiliários espanhóis são significativos e nem sempre são explicados com clareza.

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Imposto de transmissão sobre imóveis usados (não novos). Pago pelo comprador. A alíquota varia por comunidad autónoma — normalmente entre 6% e 10% do preço de compra. Em algumas regiões pode ser mais alto.

IVA — IVA (equivalente ao ICMS). Pago em vez do ITP em imóveis novos. Atualmente 10% para imóveis residenciais (4% para habitação social).

AJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Imposto de selo sobre a escritura de hipoteca e documentos notariais. A alíquota varia por região, normalmente entre 0,5% e 1,5%. Em hipotecas assinadas após 2018, é pago pelo banco, não pelo comprador.

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Equivalente ao IPTU, pago à prefeitura local. É cobrado de quem possui o imóvel em 1º de janeiro de cada ano. Confirme antes de assinar se há algum IBI pendente, pois ele segue o imóvel.

Plusvalía municipal — um imposto local sobre o aumento do valor do terreno desde a última venda. Desde 2021, é pago pelo vendedor. Mas verifique se é esse o caso na sua transação.

Custos Contínuos para Conhecer

Comunidad de propietarios — a associação de proprietários do seu prédio ou condomínio.

Gastos de comunidad — as taxas mensais pagas à comunidad, cobrindo manutenção do edifício, limpeza das áreas comuns, segurança e o fundo de reserva (fondo de reserva). Peça os balancetes dos últimos três anos antes de comprar.

Derrama — uma cobrança especial quando a comunidad tem uma despesa inesperada grande (telhado novo, troca de elevador etc.) que o fundo de reserva não cobre. Derramas pendentes acompanham o imóvel — confirme que não há nenhuma antes de assinar.

Uma Observação sobre o Processo

A sequência de compra de imóvel espanhol — nota simple, contrato de arras, notaría, registro — é fixa e não pode ser encurtada. Chegar com o vocabulário já em mãos é a diferença entre seguir o processo e ser conduzido por ele por quem quer que esteja na sala.

Contrate um advogado, especialmente para sua primeira compra. Contrate uma gestoría. E aprenda estas palavras — não porque substituam assessoria profissional, mas porque entender o idioma de uma transação é o que permite fazer as perguntas certas antes de assinar.

Comprar um imóvel no exterior significa navegar por um sistema novo em um idioma novo. O Vokabulo ajuda você a construir exatamente o vocabulário para sua situação específica — da notaría à comunidad. Disponível no iPhone e iPad.