Die Wohnung ist perfekt. Der Preis ist ausgehandelt. Alle lächeln, der Makler redet von nächsten Schritten — und du nickst, während du innerlich in Panik bist, weil du keine Ahnung hast, was eine gestoría ist oder warum du angeblich eine NIE brauchst, bevor überhaupt irgendetwas passieren kann.

Als Ausländer in Spanien eine Immobilie zu kaufen ist völlig möglich — Tausende tun es jedes Jahr — aber der Ablauf unterscheidet sich grundlegend von dem in Deutschland, der Schweiz oder den meisten anderen Ländern. Das folgende Vokabular ist in der Reihenfolge geordnet, in der die einzelnen Schritte tatsächlich stattfinden.

Bevor du etwas kaufen kannst

NIE — Número de Identificación de Extranjero. Deine Ausländeridentifikationsnummer. Ohne sie kannst du keinen Kaufvertrag unterzeichnen, kein spanisches Bankkonto eröffnen und keine mit dem Kauf verbundenen Steuern bezahlen. Beantrage sie am spanischen Konsulat, bevor du einreist, oder bei einer Comisaría de Policía mit Ausländerabteilung vor Ort. Plane ausreichend Zeit ein — das ist kein Tagesgeschäft.

Nota simple — ein Grundbuchauszug aus dem Registro de la Propiedad, der zeigt, wem die Immobilie gehört und ob sie mit Schulden, Hypotheken oder rechtlichen Belastungen (cargas) versehen ist. Fordere eine an für jede Immobilie, die du ernsthaft in Betracht ziehst. Sie kostet wenige Euro und kann dich davor bewahren, die Finanzprobleme anderer zu erben.

Certificado de eficiencia energética — der Energieausweis, bei allen zum Verkauf stehenden Immobilien Pflicht. Achte auf die Einstufung. Gebäude mit schlechten Werten werden zunehmend schwieriger zu finanzieren und könnten künftig Einschränkungen unterliegen.

Ein Angebot machen und sich binden

Oferta — das Kaufangebot. In der Regel mündlich oder per einfachem Schreiben gemacht. Rechtlich nicht bindend, signalisiert aber Kaufabsicht.

Contrato de arras — der Vorvertrag, der unterzeichnet wird, wenn beide Seiten bereit sind und eine Anzahlung geleistet wird. Ab diesem Moment wird die Transaktion rechtlich ernst.

Arras penitenciales — die häufigste Form des arras-Vertrags in Spanien. Zieht der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Zieht der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Das schafft auf beiden Seiten starke Verbindlichkeit — was der Sinn der Sache ist.

Arras — die Anzahlung, die bei Unterzeichnung des contrato de arras geleistet wird. In der Regel 10 % des Kaufpreises. Sie wird nicht an den Makler gezahlt, sondern direkt an den Verkäufer (oder auf ein neutrales Konto).

Gestoría — ein Verwaltungsdienstleister, der die bürokratische Seite des Immobilienkaufs abwickelt: Eintragung der escritura, Steuerzahlungen, Aktualisierung des Grundbuchs. Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber fast universell genutzt. Die Gebühren sind pauschal und sparen erheblich Zeit und Nerven.

Beim Notar

Notario / Notaria — der Notar. In Spanien ist ein Immobilienkauf erst abgeschlossen, wenn er vor einem notario unterzeichnet und als escritura pública beurkundet wurde. Der Notar ist ein Staatsbeamter — kein Rechtsanwalt — dessen Aufgabe es ist, Identitäten zu prüfen, die Rechtmäßigkeit der Transaktion zu bestätigen und das Dokument zu beglaubigen. Er berät keine der Parteien. Wer Rechtsberatung benötigt, sollte sich einen eigenen Anwalt nehmen.

Escritura pública de compraventa — die öffentliche Kaufurkunde. Das maßgebliche Rechtsdokument, das das Eigentum überträgt. Es wird beim notario von Käufer und Verkäufer (oder ihren Bevollmächtigten), dem notario und der Bank (falls eine Hypothek beteiligt ist) unterzeichnet.

Poder notarial — die notarielle Vollmacht. Wer nicht persönlich erscheinen kann, darf eine bevollmächtigte Person schicken. Diese Vollmacht muss selbst notariell beglaubigt sein — und wenn sie im Ausland ausgestellt wurde, benötigt sie eine Apostille.

Registro de la Propiedad — das Grundbuch. Nach der Unterzeichnung lässt die gestoría die escritura hier eintragen. Bis die Eintragung abgeschlossen ist, ist die Eigentumsübertragung nicht vollständig gegen Ansprüche Dritter abgesichert.

Die Steuern

Hier werden Käufer häufig überrascht, denn die spanischen Immobiliensteuern sind erheblich — und werden nicht immer im Voraus klar kommuniziert.

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Grunderwerbsteuer auf Gebrauchtimmobilien (nicht Neubauten). Wird vom Käufer gezahlt. Der Steuersatz variiert je comunidad autónoma — in der Regel zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises, in manchen Regionen auch höher.

IVA — Mehrwertsteuer. Wird statt der ITP bei Neubauimmobilien fällig. Derzeit 10 % für Wohnimmobilien (4 % für offiziell geförderten sozialen Wohnungsbau).

AJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Stempelsteuer auf Hypothekenurkunden und notarielle Dokumente. Variiert je Region, in der Regel 0,5–1,5 %. Bei Hypotheken, die nach 2018 abgeschlossen wurden, zahlt die Bank — nicht der Käufer.

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Die jährliche Grundsteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird. Fällig für denjenigen, dem die Immobilie am 1. Januar eines Jahres gehört. Prüfe vor der Unterzeichnung, ob ausstehende IBI-Beträge existieren, da diese an die Immobilie gebunden sind.

Plusvalía municipal — eine kommunale Steuer auf den Anstieg des Grundstückswerts seit dem letzten Verkauf. Seit 2021 zahlt der Verkäufer. Überprüfe aber, ob das bei deiner Transaktion tatsächlich der Fall ist.

Laufende Kosten, die du kennen solltest

Comunidad de propietarios — die Wohnungseigentümergemeinschaft deines Gebäudes oder Komplexes.

Gastos de comunidad — die monatlichen Beiträge an die comunidad, die Gebäudeinstandhaltung, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Sicherheit und den Rücklagenfonds (fondo de reserva) abdecken. Fordere die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre an, bevor du kaufst.

Derrama — eine Sonderumlage, wenn die comunidad einen großen unerwarteten Aufwand hat (neues Dach, Aufzugstausch usw.) und der Rücklagenfonds nicht ausreicht. Ausstehende derramas gehen mit der Immobilie auf den neuen Eigentümer über — stelle sicher, dass keine offen sind, bevor du unterschreibst.

Eine Anmerkung zum Ablauf

Die spanische Kaufsequenz — nota simple, contrato de arras, notaría, registro — ist festgelegt und lässt sich nicht abkürzen. Mit dem richtigen Vokabular vorbereitet zu sein ist der Unterschied zwischen dem selbstständigen Verfolgen des Prozesses und dem Geführtwerden durch denjenigen, der gerade im Raum ist.

Hole dir einen Anwalt, besonders beim ersten Kauf. Beauftrage eine gestoría. Und lerne diese Begriffe — nicht weil sie professionelle Beratung ersetzen, sondern weil die Sprache einer Transaktion zu verstehen es dir ermöglicht, die richtigen Fragen zu stellen, bevor du unterschreibst.

Im Ausland eine Immobilie zu kaufen bedeutet, ein neues System in einer neuen Sprache zu navigieren. Vokabulo hilft dir, genau das Vokabular für deine konkrete Situation aufzubauen — vom Notariat bis zur Eigentümergemeinschaft. Für iPhone und iPad erhältlich.