Immobilienkäufe in Frankreich werden über einen notaire abgewickelt — einen Staatsbeamten, keinen privaten Rechtsanwalt — und folgen einer gesetzlich festgelegten Abfolge. Käufer und Verkäufer können denselben notaire beauftragen (in Frankreich üblich und völlig legal) oder je einen eigenen. In beiden Fällen vertritt der notaire die Transaktion — nicht eine der Parteien. Wer jemanden auf seiner Seite haben möchte, sollte separat einen Anwalt engagieren.

Das folgende Vokabular folgt dem Ablauf in der richtigen Reihenfolge.

Suchen und Anbieten

Agence immobilière — Immobilienmakler. In Frankreich arbeiten Agenturen auf Basis eines Mandats (mandat) des Verkäufers, und deren Honorar wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt — das kann variieren, also unbedingt nachfragen.

Offre d'achat — ein schriftliches Kaufangebot mit dem angebotenen Preis. In Frankreich erzeugt ein vom Verkäufer angenommenes schriftliches offre d'achat eine vorläufige Verpflichtung, wobei die rechtliche Bindungskraft variiert. Viele Makler verlangen eines vor dem Fortschreiten. Lies, was du unterschreibst.

Prix FAI — Frais d'Agence Inclus, der angegebene Preis schließt die Maklergebühren ein. Manche Inserate zeigen einen Preis hors honoraires (ohne Honorare). Wisse, welchen du gerade betrachtest.

Der Vorvertrag

Compromis de vente — der bilaterale Vorverkaufsvertrag. Die häufigste Form des Vorvertrags, von beiden Seiten unterschrieben, mit Einigung auf die Transaktion zu den genannten Konditionen. Beide Parteien sind gebunden — mit einer wichtigen Ausnahme.

Promesse unilatérale de vente — ein einseitiges Verkaufsversprechen. Der Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf; der Käufer hat innerhalb einer bestimmten Frist eine Option zum Kauf, gegen eine kleine Optionsgebühr. Bei normalen Wohnkäufen weniger üblich, aber in manchen Situationen genutzt.

Droit de rétractation — das zehntägige Rücktrittsrecht des Käufers, eingeführt durch das SRU-Gesetz. Nach Unterzeichnung des compromis und Erhalt per Einschreiben hat der Käufer zehn Kalendertage, um kostenlos zurückzutreten und eine geleistete Anzahlung vollständig zurückzuerhalten. Der Verkäufer hat kein entsprechendes Recht. Wenn du den compromis erhältst und Zweifel hast, hast du zehn Tage, um zu handeln.

Dépôt de garantie — die bei Unterzeichnung des compromis geleistete Anzahlung, üblicherweise 5–10 % des Kaufpreises. Beim notaire auf einem Anderkonto verwahrt bis zum Abschluss. Bei Vollzug wird sie vom Endpreis abgezogen. Zieht der Käufer außerhalb der Bedenkzeit ohne gültigen Vorbehalt zurück, verfällt sie in der Regel.

Condition suspensive — eine aufschiebende Bedingung, die beiden Parteien einen kostenfreien Rücktritt ermöglicht, wenn die Bedingung nicht erfüllt wird. Die wichtigste ist die condition suspensive d'obtention de prêt — wenn du einen Kredit benötigst und die Bank ihn ablehnt, kannst du zurücktreten und deine Anzahlung zurückerhalten. Dieser Schutz ist für die meisten Käufe im französischen Recht zwingend vorgeschrieben. Weitere mögliche Bedingungen: Baugenehmigung, Fehlen von Vorkaufsrechten oder zufriedenstellende Gutachtenergebnisse.

Die Pflichtgutachten

Zwischen compromis und endgültiger Unterzeichnung muss der Verkäufer ein Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) vorlegen — eine Reihe gesetzlich vorgeschriebener Immobiliengutachten, die bei Unterzeichnung des compromis offengelegt werden müssen.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique. Der Energieausweis, der inzwischen in allen Inseraten prominent angezeigt wird. Gebäude mit Einstufung F oder G (passoires thermiques — thermische Siebe) unterliegen Einschränkungen bei Mieterhöhungen und werden irgendwann zur Pflichtmodernisierung für Vermieter. Für Käufer beeinflusst ein schlechter DPE die Finanzierung, den Wiederverkaufswert und künftige Renovierungskosten.

Amiante — Asbestgutachten, Pflicht für Gebäude mit einer Baugenehmigung vor Juli 1997.

Plomb — Bleigutachten, Pflicht für Gebäude, die vor Januar 1949 errichtet wurden.

Loi Carrez — bei Wohnungen in copropriété muss der Verkäufer die genaue private Grundfläche nach einer bestimmten Messmethode angeben. Weicht die tatsächlich gemessene Fläche um mehr als 5 % von der deklarierten ab, hat der Käufer Anspruch auf eine proportionale Preisminderung.

ERP — État des Risques et Pollutions, eine Erklärung zu natürlichen, bergbaulichen und technologischen Risiken, denen die Immobilie ausgesetzt ist. Pflicht in ausgewiesenen Risikogebieten (Überschwemmung, Erdbeben, Industriegefahr usw.).

Termites — Termitengutachten, Pflicht in ausgewiesenen Risikozonen in Frankreich.

Die endgültige Unterzeichnung

Acte authentique de vente — die notariell beurkundete Kaufurkunde, vor dem notaire unterzeichnet. Das ist der Moment, in dem das Eigentum übergeht. Anders als der compromis, der oft beim Makler unterzeichnet wird, findet der acte authentique immer im Büro des notaire statt, in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer (oder ihren Vertretern).

Frais de notaire — die Notargebühren. Entgegen dem Namen bestehen sie hauptsächlich aus Steuern und Registergebühren, die an den französischen Staat fließen; nur ein kleiner Teil geht als Vergütung an den notaire. Bei älteren Immobilien belaufen sich die Gesamtkosten auf etwa 7–8 % des Kaufpreises. Bei Neubauten etwa 2–3 %. Von Anfang an einplanen.

Taxe foncière — die jährliche Grundsteuer, vom Eigentümer gezahlt. Der Betrag variiert erheblich je Gemeinde. Bitte den Verkäufer im Rahmen der Due Diligence um seine letzte taxe foncière-Rechnung.

Taxe d'habitation — die Wohnsteuer, historisch von demjenigen gezahlt, der die Immobilie am 1. Januar bewohnte. Für Erstwohnsitze seit 2023 abgeschafft, kann aber für Zweitwohnsitze unter bestimmten Umständen noch gelten.

Wenn du über eine Gesellschaft kaufst

SCI — Société Civile Immobilière. Eine französische Immobilienholdingesellschaft, die häufig von Familien oder Geschäftspartnern genutzt wird, um Immobilien gemeinsam zu halten und dabei Erbschaft zu vereinfachen, indivision (erzwungenes Miteigentum) zu vermeiden oder bestimmte Steuerrisiken zu reduzieren. Für die meisten Einzelkäufe nicht notwendig, aber gut zu verstehen, wenn ein Verkäufer oder Berater sie erwähnt.

Plus-value immobilière — Kapitalgewinne aus dem Immobilienverkauf. In Frankreich sind Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei. Gewinne aus Zweitwohnsitzen oder Anlageobjekten unterliegen der Einkommensteuer (19 %) und Sozialabgaben (17,2 %), die durch einen mit den Jahren des Eigentums steigenden Abschlag reduziert werden. Nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer; nach 30 Jahren verschwindet jede Steuerpflicht.

Nach dem Abschluss

Inscription hypothécaire — Eintragung der Hypothekenbelastung beim bureau des hypothèques (heute Teil des service de la publicité foncière). Der notaire erledigt das.

Titre de propriété — die Eigentumsurkunde, die dir der notaire einige Monate nach Abschluss zuschickt. Dieses Dokument unbegrenzt aufbewahren.

Was man über den Notaire wissen sollte

Der notaire in Frankreich ist ein zur Neutralität verpflichteter Staatsbeamter — er berät keine der Parteien, er beurkundet lediglich. Wer zum ersten Mal in Frankreich kauft, dem ist ein Anwalt oder zweisprachiger Immobilienberater an der Seite die Kosten wert. Er stellt die Fragen, die der notaire nicht im Namen einer Partei stellen kann.

Das Vokabular eines Immobilienkaufs gehört zu den folgenreichsten Wörtern, die man je in einer Fremdsprache lernt. Ein compromis, den man nicht vollständig verstanden hat, ist trotzdem eine rechtliche Verpflichtung. Eine condition suspensive, die man nicht aufgenommen hat, lässt sich nach der Unterzeichnung nicht mehr hinzufügen. Die Wörter zählen.

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