Las compraventas inmobiliarias en Francia se realizan a través de un notaire — un funcionario público, no un abogado privado — y siguen una secuencia fijada por ley. El comprador y el vendedor pueden usar el mismo notaire (habitual y perfectamente legal en Francia), o cada uno puede nombrar al suyo. En cualquier caso, el notaire representa la transacción, no a ninguna de las partes. Si quieres a alguien de tu parte, contrata un abogado por separado.

El vocabulario que aparece a continuación sigue el proceso en orden.

Buscar y hacer una oferta

Agence immobilière — agencia inmobiliaria. En Francia, las agencias trabajan con un mandato (mandat) del vendedor, y sus honorarios suelen pagarlos el vendedor — aunque esto varía, y conviene verificarlo.

Offre d'achat — una oferta de compra por escrito, indicando el precio que ofreces. En Francia, una offre d'achat escrita y aceptada por el vendedor crea una obligación preliminar, aunque el peso legal varía. Muchos agentes la pedirán antes de continuar. Lee lo que estás firmando.

Prix FAI — Frais d'Agence Inclus, es decir, el precio publicado incluye los honorarios de la agencia. Algunos anuncios muestran el precio hors honoraires (sin honorarios). Comprueba cuál de los dos estás viendo.

El contrato preliminar

Compromis de vente — el contrato preliminar de compraventa bilateral. La forma más habitual de contrato preliminar, firmado por comprador y vendedor, comprometiéndose a completar la operación al precio y en las condiciones indicadas. Ambas partes quedan vinculadas — con una excepción importante.

Promesse unilatérale de vente — una promesa unilateral de venta. El vendedor se compromete a vender; el comprador tiene una opción de compra, dentro de un período definido, a cambio de una pequeña prima. Menos habitual para compras residenciales estándar, pero utilizado en algunas situaciones.

Droit de rétractation — el plazo de desistimiento de diez días del comprador, establecido por la ley SRU. Tras firmar el compromis y recibirlo por correo certificado, el comprador dispone de diez días naturales para retirarse, sin penalización y con la devolución íntegra de cualquier depósito pagado. El vendedor no tiene un derecho equivalente. Si recibes el compromis y tienes dudas, tienes diez días para actuar.

Dépôt de garantie — el depósito pagado en la firma del compromis, normalmente entre el 5% y el 10% del precio de compra. Lo guarda el notaire en una cuenta de clientes hasta el cierre. Si la venta se completa, se descuenta del precio final. Si el comprador se retira fuera del plazo de desistimiento sin una cláusula suspensiva legítima (condition suspensive), generalmente se pierde.

Condition suspensive — una cláusula suspensiva que permite a cualquiera de las partes retirarse sin penalización si la condición no se cumple. La más importante es la condition suspensive d'obtention de prêt — si necesitas una hipoteca y el banco te la deniega, puedes retirarte y recuperar tu depósito. Esta protección es obligatoria en el derecho francés para la mayoría de las compras. Otras pueden incluir la obtención de licencia de obras, la ausencia de derechos de tanteo, o los resultados satisfactorios de una inspección.

Los diagnósticos

Entre el compromis y la firma final, el vendedor debe proporcionar un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) — un conjunto de inspecciones técnicas obligatorias. Deben divulgarse en el momento de firmar el compromis.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique. El certificado de eficiencia energética, que ahora aparece de forma destacada en todos los anuncios. Conforme a la ley francesa actual, las propiedades con calificación F o G (passoires thermiques — coladores de energía) enfrentan restricciones en las subidas de alquiler y eventualmente requerirán reformas obligatorias para los arrendadores. Para los compradores, una calificación DPE baja afecta a la financiación, el valor de reventa y los futuros costes de reforma.

Amiante — inspección de amianto, obligatoria para edificios con permiso de construcción anterior al 1 de julio de 1997.

Plomb — inspección de plomo, obligatoria para edificios construidos antes del 1 de enero de 1949.

Loi Carrez — para apartamentos en copropriété, el vendedor debe declarar la superficie privativa exacta, medida según un método específico. Cualquier discrepancia superior al 5% entre la superficie declarada y la superficie real medida da derecho al comprador a una reducción proporcional del precio.

ERP — État des Risques et Pollutions, una declaración de riesgos naturales, mineros y tecnológicos que afectan a la propiedad. Obligatoria en las zonas de riesgo designadas (inundación, terremoto, riesgo industrial, etc.).

Termites — inspección de termitas, obligatoria en las zonas de riesgo designadas de Francia.

La firma final

Acte authentique de vente — la escritura notarial definitiva de compraventa, firmada ante el notaire. Este es el momento en que se transmite la propiedad. A diferencia del compromis, que a menudo se firma en la agencia, el acte authentique siempre se firma en el despacho del notaire, en presencia de comprador y vendedor (o sus representantes).

Frais de notaire — los honorarios del notario. A pesar del nombre, consisten principalmente en impuestos y tasas de registro pagaderas al Estado francés, y solo una pequeña parte corresponde a la remuneración del notaire. En propiedades de segunda mano, el total asciende aproximadamente al 7-8% del precio de compra. En obra nueva, aproximadamente al 2-3%. Inclúyelo en tu presupuesto desde el principio.

Taxe foncière — el impuesto anual sobre bienes inmuebles, pagado por el propietario. El importe varía significativamente según el municipio. Pide el último recibo de taxe foncière del vendedor como parte de tu due diligence.

Taxe d'habitation — el impuesto de habitación, históricamente pagado por quien ocupara la propiedad el 1 de enero. Eliminado para las residencias principales a partir de 2023, pero puede seguir aplicándose a las segundas residencias en determinadas circunstancias.

Si compras a través de una estructura

SCI — Société Civile Immobilière. Una sociedad patrimonial inmobiliaria francesa, comúnmente utilizada por familias o socios comerciales para ser cotitulares de una propiedad de forma que simplifica la herencia, evita la indivision (copropiedad forzosa) o reduce ciertas cargas fiscales. No es necesaria para la mayoría de las compras individuales, pero vale la pena entenderla si un vendedor o asesor la menciona.

Plus-value immobilière — la ganancia patrimonial en la venta de una propiedad. En Francia, las ganancias por la venta de una residencia principal están exentas de impuestos. Las ganancias por residencias secundarias o propiedades de inversión están sujetas al impuesto sobre la renta (19%) y a las cotizaciones sociales (17,2%), reducidas por una reducción que aumenta con el número de años de titularidad. Después de 22 años, el impuesto sobre la renta cae a cero; después de 30 años, desaparece toda obligación fiscal.

Tras el cierre

Inscription hypothécaire — inscripción de la hipoteca en el bureau des hypothèques (actualmente parte del service de la publicité foncière). Tu notaire se encarga de esto.

Titre de propriété — el título de propiedad, que el notaire te envía unos meses después del cierre. Guarda este documento indefinidamente.

Algo importante sobre el notaire

El notaire en Francia es un funcionario público vinculado por la neutralidad — no asesora a ninguna de las partes, simplemente autentifica. Si compras en Francia por primera vez, contar con un abogado o asesor inmobiliario bilingüe durante el proceso vale lo que cuesta. Harán las preguntas que el notaire no puede hacer en tu nombre.

El vocabulario de la compraventa inmobiliaria es uno de los conjuntos de palabras más importantes que aprenderás en un idioma extranjero. Un compromis que no entendiste del todo sigue siendo un compromiso legal. Una condition suspensive que no incluiste no puede añadirse después de firmar. Las palabras importan.

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