Gli acquisti immobiliari in Francia si svolgono tramite un notaire — un pubblico ufficiale anziché un avvocato privato — e seguono una sequenza fissata dalla legge. L'acquirente e il venditore possono usare lo stesso notaire (comune e perfettamente legale in Francia), oppure ciascuno può nominare il proprio. In ogni caso, il notaire rappresenta la transazione piuttosto che una delle parti. Se vuoi qualcuno dalla tua parte, assumi un avvocato separatamente.

Il vocabolario che segue rispetta l'ordine del processo.

Ricerca e offerta

Agence immobilière — agenzia immobiliare. In Francia, le agenzie lavorano su un mandato (mandat) del venditore, e le loro commissioni sono tipicamente pagate dal venditore — anche se ciò varia, e dovresti verificarlo.

Offre d'achat — un'offerta scritta di acquisto, che indica il prezzo che stai offrendo. In Francia, un'offre d'achat scritta accettata dal venditore crea un obbligo preliminare, anche se il peso giuridico varia. Molte agenzie lo chiederanno prima di procedere. Leggi quello che firmi.

Prix FAI — Frais d'Agence Inclus, ovvero il prezzo indicato include le commissioni dell'agenzia. Alcuni annunci mostrano un prezzo hors honoraires (escluse le commissioni). Sappi quale stai guardando.

Il contratto preliminare

Compromis de vente — il contratto preliminare di vendita bilaterale. La forma più comune di contratto preliminare, firmato da acquirente e venditore, che si impegnano a concludere la transazione al prezzo e alle condizioni stabilite. Entrambe le parti sono vincolate — con un'importante eccezione.

Promesse unilatérale de vente — una promessa unilaterale di vendita. Il venditore si impegna a vendere; l'acquirente ha un'opzione di acquisto, entro un periodo definito, in cambio di una piccola commissione di opzione. Meno comune per gli acquisti residenziali standard ma utilizzato in alcune situazioni.

Droit de rétractation — il diritto di recesso dell'acquirente di dieci giorni, stabilito dalla legge SRU. Dopo la firma del compromis e la sua ricezione tramite posta raccomandata, l'acquirente ha dieci giorni di calendario per ritirarsi, senza penali e con la piena restituzione di qualsiasi deposito versato. Il venditore non ha un diritto equivalente. Se ricevi il compromis e hai dubbi, hai dieci giorni per agire.

Dépôt de garantie — il deposito versato alla firma del compromis, tipicamente il 5–10% del prezzo di acquisto. Tenuto dal notaire in un conto clienti fino al completamento. Se la vendita si conclude, viene detratto dal prezzo finale. Se l'acquirente si ritira al di fuori del periodo di recesso senza una clausola condizionale legittima (condition suspensive), viene generalmente perso.

Condition suspensive — una clausola condizionale che consente a entrambe le parti di ritirarsi senza penali se la condizione non viene soddisfatta. La più importante è la condition suspensive d'obtention de prêt — se hai bisogno di un mutuo e la banca lo rifiuta, puoi ritirarti e recuperare il deposito. Questa tutela è obbligatoria nella legge francese per la maggior parte degli acquisti. Altre possono includere autorizzazioni urbanistiche, assenza di diritti di prelazione o risultati soddisfacenti di perizie.

Le perizie

Tra il compromis e la firma finale, il venditore deve fornire un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) — un insieme di perizie immobiliari obbligatorie. Devono essere divulgate al momento della firma del compromis.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique. Il certificato di prestazione energetica, ora visualizzato in modo prominente in tutti gli annunci. Ai sensi della legge francese vigente, gli immobili classificati F o G (passoires thermiques — immobili energeticamente inefficienti) sono soggetti a restrizioni sugli aumenti del canone e dovranno eventualmente essere ristrutturati. Per gli acquirenti, un basso punteggio DPE incide sul finanziamento, sul valore di rivendita e sui futuri costi di ristrutturazione.

Amiante — perizia amianto, obbligatoria per gli edifici con permesso di costruzione rilasciato prima del luglio 1997.

Plomb — perizia piombo, obbligatoria per gli edifici costruiti prima del gennaio 1949.

Loi Carrez — per gli appartamenti in copropriété, il venditore deve dichiarare la superficie privata esatta, misurata secondo un metodo specifico. Qualsiasi discrepanza superiore al 5% tra la superficie dichiarata e quella effettiva misurata dà all'acquirente diritto a una riduzione proporzionale del prezzo.

ERP — État des Risques et Pollutions, una dichiarazione dei rischi naturali, minerari e tecnologici che interessano la proprietà. Obbligatoria nelle zone a rischio designate (alluvione, terremoto, pericolo industriale, ecc.).

Termites — perizia termiti, obbligatoria nelle zone a rischio designate in tutta la Francia.

La firma finale

Acte authentique de vente — l'atto notarile definitivo di vendita, firmato davanti al notaire. È il momento in cui la proprietà si trasferisce. A differenza del compromis, che viene spesso firmato in agenzia, l'acte authentique viene sempre firmato nello studio del notaire, alla presenza di acquirente e venditore (o loro rappresentanti).

Frais de notaire — le spese notarili. Nonostante il nome, consistono principalmente in imposte e diritti di registrazione pagati allo Stato francese, con solo una piccola parte che va al notaire come compenso. Per gli immobili di vecchia costruzione, il totale ammonta a circa il 7–8% del prezzo di acquisto. Per le nuove costruzioni, circa il 2–3%. Mettili in budget fin dall'inizio.

Taxe foncière — l'imposta patrimoniale annuale, pagata dal proprietario. L'importo varia significativamente per comune. Chiedi la fattura più recente della taxe foncière del venditore come parte della tua due diligence.

Taxe d'habitation — l'imposta di abitazione, storicamente pagata da chi occupava la proprietà il 1° gennaio. Abolita per le residenze principali dal 2023 ma potrebbe ancora applicarsi alle seconde case in alcune circostanze.

Se stai acquistando tramite una struttura

SCI — Société Civile Immobilière. Una società di gestione immobiliare francese, comunemente utilizzata da famiglie o soci in affari per co-possedere una proprietà in modo da semplificare le successioni, evitare l'indivision (comproprietà forzata) o ridurre alcune esposizioni fiscali. Non necessaria per la maggior parte degli acquisti individuali, ma vale la pena capirla se un venditore o un consulente la menziona.

Plus-value immobilière — plusvalenza sulla vendita di immobili. In Francia, le plusvalenze sulla vendita della residenza principale sono esenti da imposta. Le plusvalenze sulle seconde case o sugli immobili da investimento sono soggette all'imposta sul reddito (19%) e ai contributi sociali (17,2%), ridotte da un abbattimento che aumenta con il numero di anni di proprietà. Dopo 22 anni, l'imposta sul reddito scende a zero; dopo 30 anni, l'intera responsabilità cessa.

Dopo il completamento

Inscription hypothécaire — registrazione di un'ipoteca al bureau des hypothèques (ora parte del service de la publicité foncière). Il tuo notaire se ne occupa.

Titre de propriété — l'atto di proprietà, che ti verrà inviato dal notaire qualche mese dopo il completamento. Conserva questo documento a tempo indeterminato.

Una cosa da sapere sul notaire

Il notaire in Francia è un pubblico ufficiale vincolato dalla neutralità — non consiglia nessuna delle parti, si limita ad autenticare. Se stai acquistando in Francia per la prima volta, avere un avvocato o un consulente immobiliare bilingue a fianco durante il processo vale il costo. Faranno le domande che il notaire non può fare per tuo conto.

Il vocabolario dell'acquisto immobiliare è uno degli insiemi di parole più importanti che tu possa mai imparare in una lingua straniera. Un compromis che non hai capito appieno è comunque un impegno legale. Una condition suspensive che non hai inserito non può essere aggiunta dopo la firma. Le parole contano.

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