Les achats immobiliers en France se font par l'intermédiaire d'un notaire — un officier public et non un avocat privé — et suivent une procédure fixée par la loi. L'acheteur et le vendeur peuvent utiliser le même notaire (pratique courante et parfaitement légale en France), ou chacun peut nommer le sien. Dans tous les cas, le notaire représente la transaction et non l'une ou l'autre des parties. Si vous souhaitez quelqu'un dans votre camp, faites appel séparément à un avocat.

Le vocabulaire ci-dessous suit le processus dans l'ordre.

Trouver et faire une offre

Agence immobilière — agence immobilière. En France, les agences travaillent sur la base d'un mandat du vendeur, et leurs honoraires sont généralement à la charge du vendeur — bien que cela varie, et vous devriez vérifier.

Offre d'achat — une offre d'achat écrite, indiquant le prix que vous proposez. En France, une offre d'achat écrite acceptée par le vendeur crée une obligation préliminaire, bien que son poids juridique varie. De nombreux agents la demandent avant de poursuivre. Lisez ce que vous signez.

Prix FAI — Frais d'Agence Inclus, ce qui signifie que le prix affiché inclut les honoraires d'agence. Certaines annonces affichent un prix hors honoraires. Sachez lequel vous consultez.

Le contrat préliminaire

Compromis de vente — le contrat de vente préliminaire bilatéral. La forme la plus courante de contrat préliminaire, signé par l'acheteur et le vendeur, qui s'engagent à finaliser la transaction au prix et aux conditions convenus. Les deux parties sont liées — avec une exception importante.

Promesse unilatérale de vente — une promesse unilatérale de vente. Le vendeur s'engage à vendre ; l'acheteur dispose d'une option d'achat, dans un délai défini, en échange d'une petite indemnité d'immobilisation. Moins courante pour les transactions résidentielles standard, mais utilisée dans certaines situations.

Droit de rétractation — le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l'acheteur, établi par la loi SRU. Après la signature du compromis et sa réception par lettre recommandée, l'acheteur dispose de dix jours calendaires pour se rétracter, sans pénalité et avec remboursement intégral de tout acompte versé. Le vendeur ne dispose pas d'un droit équivalent. Si vous recevez le compromis et avez des doutes, vous avez dix jours pour agir.

Dépôt de garantie — l'acompte versé lors de la signature du compromis, généralement 5 à 10 % du prix d'achat. Conservé par le notaire sur un compte client jusqu'à la signature définitive. Si la vente se réalise, il est déduit du prix final. Si l'acheteur se rétracte après le délai de rétractation sans clause suspensive légitime, il est en principe perdu.

Condition suspensive — une clause conditionnelle permettant à l'une ou l'autre des parties de se retirer sans pénalité si la condition n'est pas remplie. La plus importante est la condition suspensive d'obtention de prêt — si vous avez besoin d'un crédit immobilier et que la banque le refuse, vous pouvez vous retirer et récupérer votre acompte. Cette protection est obligatoire en droit français pour la plupart des achats. D'autres conditions suspensives peuvent porter sur l'obtention d'un permis de construire, l'absence de droit de préemption, ou des résultats de diagnostic satisfaisants.

Les diagnostics

Entre le compromis et la signature définitive, le vendeur doit fournir un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) — un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires. Ils doivent être communiqués au moment de la signature du compromis.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique. Le certificat de performance énergétique, désormais affiché en bonne place dans toutes les annonces. En vertu du droit français actuel, les logements classés F ou G (passoires thermiques) font face à des restrictions sur les augmentations de loyer et devront éventuellement être rénovés. Pour les acheteurs, une mauvaise note DPE affecte le financement, la valeur à la revente et les futurs coûts de rénovation.

Amiante — diagnostic amiante, obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

Plomb — diagnostic plomb, obligatoire pour les bâtiments construits avant janvier 1949.

Loi Carrez — pour les appartements en copropriété, le vendeur doit déclarer la superficie privative exacte, mesurée selon une méthode spécifique. Tout écart de plus de 5 % entre la surface déclarée et la surface réellement mesurée ouvre droit à une réduction proportionnelle du prix au bénéfice de l'acheteur.

ERP — État des Risques et Pollutions, une déclaration des risques naturels, miniers et technologiques affectant le bien. Obligatoire dans les zones à risques désignées (inondation, séisme, risque industriel, etc.).

Termites — diagnostic termites, obligatoire dans les zones à risques désignées sur tout le territoire français.

La signature définitive

Acte authentique de vente — l'acte de vente notarié définitif, signé devant le notaire. C'est le moment où la propriété est transférée. Contrairement au compromis, souvent signé à l'agence, l'acte authentique est toujours signé dans l'étude du notaire, en présence de l'acheteur et du vendeur (ou de leurs représentants).

Frais de notaire — les frais du notaire. Malgré l'appellation, ils sont constitués principalement de taxes et de droits d'enregistrement versés à l'État français, seule une petite partie revenant au notaire à titre d'honoraires. Pour les biens anciens, le total s'élève à environ 7 à 8 % du prix d'achat. Pour les constructions neuves, environ 2 à 3 %. Prévoyez-les dès le début.

Taxe foncière — la taxe foncière annuelle, payée par le propriétaire. Le montant varie sensiblement selon la commune. Demandez la dernière taxe foncière du vendeur dans le cadre de votre due diligence.

Taxe d'habitation — la taxe d'habitation, historiquement payée par l'occupant du logement au 1er janvier. Supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais pouvant encore s'appliquer aux résidences secondaires dans certaines circonstances.

Si vous achetez via une structure

SCI — Société Civile Immobilière. Une société civile de détention immobilière, couramment utilisée par des familles ou des associés pour co-détenir un bien de manière à simplifier la succession, éviter l'indivision (copropriété forcée) ou réduire certaines expositions fiscales. Inutile pour la plupart des achats individuels, mais à comprendre si un vendeur ou un conseiller en fait mention.

Plus-value immobilière — la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien. En France, les gains réalisés sur la vente d'une résidence principale sont exonérés d'impôt. Les gains sur les résidences secondaires ou les biens d'investissement sont soumis à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), réduits par un abattement qui augmente avec le nombre d'années de détention. Après 22 ans, l'impôt sur le revenu tombe à zéro ; après 30 ans, toute la responsabilité disparaît.

Après la signature

Inscription hypothécaire — enregistrement d'une hypothèque au bureau des hypothèques (désormais intégré au service de la publicité foncière). Votre notaire s'en charge.

Titre de propriété — l'acte de propriété, envoyé par le notaire quelques mois après la signature définitive. Conservez ce document indéfiniment.

Ce qu'il faut savoir sur le notaire

Le notaire en France est un officier public tenu à la neutralité — il ne conseille aucune des parties, il se contente d'authentifier. Si vous achetez en France pour la première fois, faire appel à un avocat ou à un conseiller immobilier bilingue tout au long du processus vaut le coût. Il posera les questions que le notaire ne peut pas poser en votre nom.

Le vocabulaire de l'achat immobilier est l'un des ensembles de mots les plus importants que vous apprendrez jamais dans une langue étrangère. Un compromis que vous n'avez pas pleinement compris reste un engagement juridique. Une condition suspensive que vous n'avez pas incluse ne peut pas être ajoutée après la signature. Les mots comptent.

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