As compras de imóveis na França são conduzidas por um notaire — um oficial público, e não um advogado privado — e seguem uma sequência fixada por lei. O comprador e o vendedor podem usar o mesmo notaire (comum e perfeitamente legal na França), ou cada um pode contratar o seu próprio. De qualquer forma, o notaire representa a transação, não nenhuma das partes. Se você quer alguém no seu lado, contrate um advogado separadamente.

O vocabulário abaixo segue o processo em ordem.

Buscando e Fazendo uma Oferta

Agence immobilière — imobiliária. Na França, as imobiliárias trabalham com um mandato (mandat) do vendedor, e seus honorários normalmente são pagos pelo vendedor — embora isso varie, e você deva verificar.

Offre d'achat — uma oferta de compra escrita, indicando o preço que você está propondo. Na França, uma offre d'achat escrita aceita pelo vendedor cria uma obrigação preliminar, embora o peso legal varie. Muitos corretores vão pedir uma antes de prosseguir. Leia o que você está assinando.

Prix FAI — Frais d'Agence Inclus, ou seja, o preço anunciado inclui os honorários da imobiliária. Alguns anúncios mostram um preço hors honoraires (sem os honorários). Saiba qual dos dois você está vendo.

O Contrato Preliminar

Compromis de vente — o contrato preliminar bilateral de venda. A forma mais comum de contrato preliminar, assinado por comprador e vendedor, concordando em concluir a transação pelo preço e condições estabelecidos. Ambas as partes ficam vinculadas — com uma exceção importante.

Promesse unilatérale de vente — uma promessa unilateral de venda. O vendedor se compromete a vender; o comprador tem uma opção de comprar, dentro de um período definido, em troca de um pequeno sinal. Menos comum para compras residenciais padrão, mas usado em algumas situações.

Droit de rétractation — o período de reflexão de dez dias do comprador, estabelecido pela lei SRU. Após assinar o compromis e recebê-lo por carta registrada, o comprador tem dez dias corridos para desistir, sem penalidade e com devolução total de qualquer depósito pago. O vendedor não tem esse direito equivalente. Se você receber o compromis e tiver dúvidas, tem dez dias para agir.

Dépôt de garantie — o depósito pago na assinatura do compromis, normalmente entre 5% e 10% do preço de compra. Mantido pelo notaire em conta corrente até a conclusão. Se a venda for concluída, é descontado do preço final. Se o comprador desistir fora do período de reflexão sem uma cláusula condicional legítima (condition suspensive), geralmente é perdido.

Condition suspensive — uma cláusula condicional que permite a qualquer das partes desistir sem penalidade se a condição não for atendida. A mais importante é a condition suspensive d'obtention de prêt — se você precisa de um financiamento e o banco recusar, você pode desistir e recuperar o depósito. Essa proteção é obrigatória na lei francesa para a maioria das compras. Outras podem incluir autorização de obra, ausência de direitos de preferência ou resultados satisfatórios de vistoria.

Os Diagnósticos

Entre o compromis e a assinatura final, o vendedor deve fornecer um Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) — um conjunto de vistorias obrigatórias do imóvel. Devem ser divulgados no momento da assinatura do compromis.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique. O certificado de eficiência energética, agora exibido com destaque em todos os anúncios. Pela lei francesa atual, imóveis com classificação F ou G (passoires thermiques — "imóveis coador de energia") enfrentam restrições de aumento de aluguel e eventualmente enfrentarão exigências de reforma obrigatória para os proprietários. Para compradores, uma classificação DPE baixa afeta o financiamento, o valor de revenda e os custos futuros de reforma.

Amiante — vistoria de amianto, obrigatória para edifícios com licença de construção emitida antes de julho de 1997.

Plomb — vistoria de chumbo, obrigatória para edifícios construídos antes de janeiro de 1949.

Loi Carrez — para apartamentos em copropriété, o vendedor deve declarar a área privativa exata, medida de acordo com um método específico. Qualquer discrepância superior a 5% entre a área declarada e a área real dá ao comprador o direito a uma redução proporcional do preço.

ERP — État des Risques et Pollutions, declaração de riscos naturais, de mineração e tecnológicos que afetam o imóvel. Obrigatória em zonas de risco designadas (inundação, terremoto, risco industrial etc.).

Termites — vistoria de cupins, obrigatória em zonas de risco designadas em toda a França.

A Assinatura Final

Acte authentique de vente — a escritura notarial definitiva de venda, assinada perante o notaire. É o momento em que a propriedade é transferida. Ao contrário do compromis, que muitas vezes é assinado na imobiliária, o acte authentique é sempre assinado no cartório do notaire, na presença de comprador e vendedor (ou seus representantes).

Frais de notaire — os honorários do notário. Apesar do nome, consistem principalmente em impostos e taxas de registro pagos ao Estado francês, com apenas uma pequena parte indo para o notaire como remuneração. Em imóveis antigos, o total chega a aproximadamente 7-8% do preço de compra. Em imóveis novos, aproximadamente 2-3%. Inclua isso no orçamento desde o início.

Taxe foncière — o imposto predial anual, pago pelo proprietário. O valor varia significativamente por município. Peça a conta mais recente do taxe foncière do vendedor como parte da sua due diligence.

Taxe d'habitation — o imposto de habitação, historicamente pago por quem ocupava o imóvel em 1º de janeiro. Abolido para residências primárias a partir de 2023, mas ainda pode se aplicar a residências secundárias em algumas circunstâncias.

Se Você Está Comprando por Meio de Uma Estrutura

SCI — Société Civile Immobilière. Uma empresa imobiliária civil francesa, comumente usada por famílias ou parceiros de negócios para co-proprietar um imóvel de forma que simplifique a herança, evite indivision (copropriedade forçada) ou reduza certas exposições fiscais. Não é necessário para a maioria das compras individuais, mas vale entender se um vendedor ou consultor mencionar uma.

Plus-value immobilière — ganho de capital na venda de imóvel. Na França, os ganhos na venda de uma residência principal são isentos de imposto. Os ganhos sobre residências secundárias ou imóveis de investimento estão sujeitos ao imposto de renda (19%) e encargos sociais (17,2%), reduzidos por um desconto que aumenta com o número de anos de posse. Após 22 anos, o imposto de renda cai a zero; após 30 anos, toda a obrigação desaparece.

Após a Conclusão

Inscription hypothécaire — registro de alienação fiduciária no bureau des hypothèques (agora parte do service de la publicité foncière). Seu notaire cuida disso.

Titre de propriété — o título de propriedade, enviado pelo notaire alguns meses após a conclusão. Guarde esse documento para sempre.

Uma Coisa Importante sobre o Notaire

O notaire na França é um oficial público vinculado à neutralidade — ele não aconselha nenhuma das partes, apenas autentica. Se você está comprando na França pela primeira vez, ter um advogado ou consultor imobiliário bilíngue ao longo do processo vale o custo. Eles vão fazer as perguntas que o notaire não pode fazer em seu nome.

O vocabulário de compra de imóvel é um dos conjuntos de palavras mais consequentes que você vai aprender em uma língua estrangeira. Um compromis que você não entendeu completamente ainda é um compromisso legal. Uma condition suspensive que você não incluiu não pode ser adicionada depois da assinatura. As palavras importam.

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