A França tem algumas das proteções mais fortes para inquilinos em toda a Europa. Isso é, em grande parte, uma ótima notícia para quem aluga. Mas também significa que o contrato de aluguel — o bail — é um documento jurídico detalhado, escrito no registro particular do francês que pressupõe que você já sabe o que é um état des lieux contradictoire.

Provavelmente, você ainda não sabe. Por enquanto. Veja o que você precisa saber.

Os Dois Tipos de Contrato

Antes de qualquer coisa: a França distingue claramente entre aluguel mobiliado e imobiliado, com regras diferentes para cada um.

Bail vide (também bail nu) — aluguel não mobiliado. O contrato padrão para a maioria dos aluguéis de longo prazo. Com duração mínima de três anos e prazo de aviso de três meses para o inquilino (reduzido para um mês em zonas de alta demanda designadas).

Bail meublé — aluguel mobiliado. Prazo inicial mais curto (um ano, ou nove meses para moradia estudantil). O prazo de aviso do inquilino é de um mês. Mais flexível, mas o aluguel mensal costuma ser mais alto e os requisitos do que o proprietário deve fornecer já estão legalmente definidos.

Saiba qual você está assinando antes de ler o restante.

Os Termos Principais

Loyer — aluguel. O valor mensal devido, sem incluir as taxas.

Charges locatives — encargos locatícios. Custos que o proprietário pode repassar ao inquilino: manutenção das áreas comuns, coleta de lixo, iluminação da escada. Aparecem como forfait (valor fixo) ou como provisions sur charges, estimados mensalmente e ajustados anualmente.

Dépôt de garantie — depósito de segurança. Limitado a um mês de aluguel para imóveis não mobiliados, dois meses para mobiliados. Deve ser devolvido dentro de um mês após a saída se o état des lieux de sortie não apresentar problemas, ou em dois meses em caso de contestações. Proprietários que retêm o depósito além do prazo legal podem ser multados.

Propriétaire / bailleur — proprietário/locador. Ambas as palavras aparecem nos contratos; bailleur é o termo jurídico formal.

Locataire — inquilino/locatário. Você.

Caution / garant — fiador. Se você não atende aos requisitos de renda (normalmente 3× o aluguel mensal), o proprietário pode pedir um fiador — alguém que concorda em cobrir o aluguel se você não puder. É extremamente comum para quem está alugando pela primeira vez e para estrangeiros.

Acte de caution solidaire — o documento formal do fiador. Um formulário legal específico que deve usar redação precisa para ser válido. Seu fiador assina este documento, não apenas uma carta.

Agence immobilière — imobiliária.

Honoraires d'agence — honorários da imobiliária. Desde a lei ALUR, os honorários da agência para a maioria dos serviços são pagos pelo proprietário, não pelo inquilino. Os inquilinos só podem ser cobrados por serviços específicos: elaboração do contrato e do état des lieux. O valor máximo é tabelado por lei e varia conforme a zona da cidade. Se uma imobiliária tentar cobrar mais do que o máximo legal, vale contestar.

Na Entrada

État des lieux — laudo de vistoria. Um dos documentos mais importantes do processo de aluguel francês. Preenchido conjuntamente por proprietário e inquilino no início e no fim da locação.

État des lieux d'entrée — laudo de vistoria de entrada. Documenta cada cômodo, cada superfície, cada eletrodoméstico, cada chave. Qualquer coisa não registrada aqui pode ser cobrada como dano seu na saída. Leve o tempo que precisar. Fotografe tudo. Anote até as imperfeições menores.

État des lieux de sortie — laudo de vistoria de saída. Comparado ao d'entrée. Qualquer deterioração além do desgaste natural (vétusté) pode ser descontada do depósito. "Desgaste natural" tem definição legal — uma tabela publicada pelo governo especifica a vida útil esperada de pinturas, pisos, acessórios e eletrodomésticos.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique, o certificado de eficiência energética. Agora obrigatório e exibido com destaque nos anúncios. Imóveis com classificação F ou G estão cada vez mais regulamentados; proprietários dos imóveis com pior desempenho enfrentam restrições de aumento de aluguel.

Durante a Locação

Quittance de loyer — recibo de aluguel. O proprietário é legalmente obrigado a fornecer um por mês se você solicitar. Guarde todos. Você vai precisar de comprovantes de pagamento de aluguel para renovações de visto, pedidos de financiamento e futuras candidaturas de aluguel por anos.

Révision du loyer — revisão do aluguel. Na maioria das regiões, o aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, conforme o IRL (Indice de Référence des Loyers), um índice governamental. Nas zones tendues (zonas de alta demanda), restrições adicionais se aplicam pelo encadrement des loyers.

APL — Aide Personnalisée au Logement, auxílio moradia disponível pela CAF (Caisse d'Allocations Familiales). Dependendo da sua renda e do apartamento, você pode ter direito a um subsídio mensal. Solicite pelo site caf.fr assim que tiver um contrato assinado e uma conta bancária francesa.

Saída

Préavis — o prazo de aviso. Para aluguéis não mobiliados, os inquilinos devem dar três meses de aviso — ou um mês se o apartamento estiver em uma zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux e muitas outras cidades), ou se a saída for motivada por perda de emprego, transferência profissional ou razões de saúde. O prazo começa a contar a partir da data de recebimento da lettre recommandée.

Lettre recommandée avec accusé de réception — carta registrada com aviso de recebimento. O método legalmente exigido para dar o aviso. Guarde o comprovante.

Résiliation — rescisão do contrato.

Congé — aviso formal de saída. A carta que você envia para dar seu préavis.

Uma Coisa que Muitos Inquilinos Não Percebem

O sistema francês protege muito bem os inquilinos — mas espera que eles conheçam as regras. Um recém-chegado que não conhece seus direitos em relação a depósitos, prazos de aviso e honorários de agência muitas vezes simplesmente perde dinheiro que teria direito legal a manter. O vocabulário acima não é apenas útil na assinatura — é o conhecimento que protege você durante toda a locação, e no momento em que decide sair.

Entender o idioma específico de onde você vive é um dos investimentos mais práticos que você pode fazer como expat. Um contrato de aluguel é um bom ponto de partida.

Morar na França significa navegar por um sistema que pressupõe que você conhece as regras. O Vokabulo ajuda você a construir o vocabulário para as situações que realmente acontecem — não as que aparecem nos livros didáticos. Disponível no iPhone e iPad.