Francia tiene algunas de las protecciones para inquilinos más sólidas de Europa. Esto es, en gran medida, una excelente noticia si alquilas. Pero también significa que el contrato de alquiler — el bail — es un documento legal detallado, redactado en ese registro particular del francés que da por sentado que ya sabes lo que es un état des lieux contradictoire.

Probablemente no lo sabes. Todavía. Aquí tienes lo que necesitas.

Los dos tipos de contrato

Antes que nada: Francia distingue claramente entre alquileres amueblados y sin amueblar, y las reglas son distintas para cada uno.

Bail vide (también bail nu) — alquiler sin amueblar. El contrato estándar para la mayoría de los alquileres a largo plazo. Tiene una duración mínima de tres años, con un período de preaviso de tres meses para el inquilino (reducido a un mes en zonas designadas de alta demanda).

Bail meublé — alquiler amueblado. Plazo inicial más corto (un año, o nueve meses para alojamiento estudiantil). El preaviso del inquilino es de un mes. Más flexible, pero el alquiler mensual suele ser más alto y los requisitos del arrendador sobre qué significa "amueblado" están ahora definidos por ley.

Sabe cuál estás firmando antes de leer el resto.

Los términos clave

Loyer — alquiler. El importe mensual, expresado sin incluir los gastos.

Charges locatives — gastos de comunidad. Costes que el arrendador puede repercutir al inquilino: mantenimiento de zonas comunes, recogida de basuras, iluminación de escaleras. Aparecen como forfait (tarifa plana) o como provisions sur charges, estimadas mensualmente y regularizadas anualmente.

Dépôt de garantie — fianza. Limitada a un mes de alquiler para pisos sin amueblar, dos meses para amueblados. Debe devolverse en el plazo de un mes tras tu marcha si el état des lieux de sortie no muestra problemas, o en dos meses si hay disputas. Los arrendadores que la retengan más tiempo del legalmente permitido pueden ser sancionados.

Propriétaire / bailleur — arrendador. Ambas palabras aparecen en los contratos; bailleur es el término legal formal.

Locataire — inquilino. Tú.

Caution / garant — avalista. Si no cumples los requisitos de ingresos (normalmente 3 veces el alquiler mensual), el arrendador puede pedir un avalista — una persona que acepta hacerse cargo de tu alquiler si no puedes pagarlo. Es muy habitual entre inquilinos primerizos y extranjeros.

Acte de caution solidaire — el documento formal de aval. Un formulario legal específico que debe utilizar una redacción precisa para ser válido. Lo firma tu avalista, no simplemente una carta.

Agence immobilière — agencia inmobiliaria.

Honoraires d'agence — honorarios de agencia. Desde la ley ALUR, la mayoría de los honorarios de agencia los paga el arrendador, no el inquilino. Los inquilinos solo pueden ser cobrados por servicios específicos: la redacción del contrato y el état des lieux. El máximo está fijado por ley y varía según la zona de la ciudad. Si una agencia intenta cobrarte más del máximo legal, merece la pena impugnarlo.

La entrada

État des lieux — inventario y acta de estado. Uno de los documentos más importantes en el proceso de alquiler francés. Lo cumplimentan conjuntamente el arrendador y el inquilino al inicio y al final del arrendamiento.

État des lieux d'entrée — acta de estado de entrada. Documenta cada habitación, cada superficie, cada electrodoméstico, cada llave. Todo lo que no se anote aquí podrá atribuírsete como daño al marcharte. Tómate tu tiempo. Fotografía todo. Anota incluso las imperfecciones menores.

État des lieux de sortie — acta de estado de salida. Se compara con el d'entrée. Cualquier deterioro que supere el desgaste normal (vétusté) puede deducirse de la fianza. El "desgaste normal" tiene una definición legal — una tabla publicada por el gobierno especifica la vida útil esperada de pinturas, suelos, instalaciones y electrodomésticos.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique, el certificado de eficiencia energética. Ahora obligatorio y que aparece de forma destacada en los anuncios. Los edificios con calificación F o G están cada vez más regulados; los arrendadores de las propiedades con peor rendimiento enfrentan restricciones en las subidas de alquiler.

Durante el arrendamiento

Quittance de loyer — recibo de alquiler. Tu arrendador está legalmente obligado a proporcionarte uno cada mes si lo solicitas. Guárdalos. Necesitarás prueba de los pagos del alquiler para renovaciones de visado, solicitudes de préstamos y futuras solicitudes de alquiler durante años.

Révision du loyer — revisión del alquiler. En la mayoría de las zonas, el alquiler solo puede subirse una vez al año, conforme al IRL (Indice de Référence des Loyers), un índice gubernamental. En zones tendues (zonas de alta demanda), se aplican restricciones adicionales bajo el encadrement des loyers.

APL — Aide Personnalisée au Logement, la ayuda a la vivienda disponible a través de la CAF (Caisse d'Allocations Familiales). Dependiendo de tus ingresos y del apartamento, puede que tengas derecho a un subsidio mensual. Solicítalo en caf.fr en cuanto tengas un contrato firmado y una cuenta bancaria francesa.

La salida

Préavis — el período de preaviso. Para alquileres sin amueblar, los inquilinos deben dar tres meses de preaviso — o uno si el apartamento está en una zone tendue (París, Lyon, Burdeos y muchas otras ciudades), o si te marchas por pérdida de empleo, traslado profesional o motivos de salud. El plazo de preaviso comienza desde la fecha en que se recibe la lettre recommandée (carta certificada).

Lettre recommandée avec accusé de réception — carta certificada con acuse de recibo. El método legalmente exigido para dar el preaviso. Guarda el recibo.

Résiliation — rescisión del contrato.

Congé — notificación formal de marcha. La carta que envías para dar tu préavis.

Algo que muchos inquilinos pasan por alto

El sistema francés protege firmemente a los inquilinos — pero espera que los inquilinos conozcan las reglas. Un recién llegado que no sabe cuáles son sus derechos en materia de fianzas, plazos de preaviso y honorarios de agencia a menudo simplemente pierde dinero al que tenía derecho legalmente. El vocabulario anterior no solo es útil en el momento de firmar — es el conocimiento que te protege durante todo el arrendamiento, y en el momento en que decides marcharte.

Entender el lenguaje específico del lugar donde vives es una de las inversiones más prácticas que puedes hacer como expatriado. Un contrato de arrendamiento es un buen comienzo.

Vivir en Francia significa navegar por un sistema que asume que conoces las reglas. Vokabulo te ayuda a construir el vocabulario para las situaciones que realmente se presentan — no las que aparecen en los libros de texto. Disponible en iPhone y iPad.