Frankreich hat einige der stärksten Mieterschutzrechte Europas. Für dich als Mieter ist das größtenteils eine ausgezeichnete Nachricht. Es bedeutet aber auch, dass der Mietvertrag — der bail — ein detailliertes Rechtsdokument ist, geschrieben in genau dem Register des Französischen, das voraussetzt, dass du bereits weißt, was ein état des lieux contradictoire ist.

Wahrscheinlich weißt du das nicht. Noch nicht. Hier ist, was du brauchst.

Die zwei Vertragsarten

Zuallererst: Frankreich unterscheidet strikt zwischen möblierten und unmöblierten Mietwohnungen, und für beide gelten unterschiedliche Regeln.

Bail vide (auch bail nu) — eine unmöblierte Wohnung. Der Standardvertrag für die meisten langfristigen Mietverhältnisse. Läuft mindestens drei Jahre, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter (reduziert auf einen Monat in ausgewiesenen Gebieten mit hoher Nachfrage).

Bail meublé — eine möblierte Wohnung. Kürzere Erstlaufzeit (ein Jahr, oder neun Monate bei Studentenwohnungen). Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt einen Monat. Flexibler, aber die Monatsmiete ist in der Regel höher, und was „möbliert" bedeutet, ist inzwischen gesetzlich definiert.

Wisse, welchen der beiden du unterschreibst, bevor du den Rest liest.

Die wichtigsten Begriffe

Loyer — Miete. Der monatlich fällige Betrag, angegeben ohne Nebenkosten.

Charges locatives — Nebenkosten. Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf: Pflege der Gemeinschaftsflächen, Müllabfuhr, Treppenhausbeleuchtung. Sie erscheinen entweder als fester forfait (Pauschale) oder als provisions sur charges, monatlich geschätzt und jährlich abgerechnet.

Dépôt de garantie — Kaution. Bei unmöblierten Wohnungen auf eine Monatsmiete begrenzt, bei möblierten auf zwei. Muss innerhalb eines Monats nach deinem Auszug zurückgezahlt werden, wenn der état des lieux de sortie keine Beanstandungen zeigt, oder innerhalb von zwei Monaten bei Streitigkeiten. Vermieter, die sie länger als gesetzlich erlaubt einbehalten, können mit einem Bußgeld belegt werden.

Propriétaire / bailleur — Vermieter. Beide Wörter tauchen in Verträgen auf; bailleur ist der formale Rechtsbegriff.

Locataire — Mieter. Das bist du.

Caution / garant — Bürge. Wenn du die Einkommensanforderungen nicht erfüllst (in der Regel das Dreifache der Monatsmiete), kann ein Vermieter einen Bürgen verlangen — eine Person, die sich verpflichtet, deine Miete zu übernehmen, falls du es nicht kannst. Das ist bei Erstmietern und Ausländern äußerst verbreitet.

Acte de caution solidaire — das formale Bürgschaftsdokument. Ein spezielles Rechtsformular, das eine präzise Formulierung verwenden muss, um gültig zu sein. Dein Bürge unterschreibt dieses Dokument, nicht bloß einen Brief.

Agence immobilière — Immobilienagentur.

Honoraires d'agence — Maklergebühren. Seit dem ALUR-Gesetz werden die Maklergebühren für die meisten Leistungen vom Vermieter getragen, nicht vom Mieter. Mietern dürfen nur bestimmte Leistungen berechnet werden: die Erstellung des Mietvertrags und des état des lieux. Der Höchstbetrag ist gesetzlich gedeckelt und variiert je nach Stadtzone. Wenn eine Agentur versucht, dir mehr als den gesetzlichen Höchstbetrag zu berechnen, lohnt es sich, das anzufechten.

Der Einzug

État des lieux — Übergabeprotokoll. Eines der wichtigsten Dokumente im französischen Mietprozess. Wird von Vermieter und Mieter gemeinsam zu Beginn und am Ende des Mietverhältnisses erstellt.

État des lieux d'entrée — Einzugsprotokoll. Dokumentiert jeden Raum, jede Oberfläche, jedes Gerät, jeden Schlüssel. Alles, was hier nicht vermerkt ist, kann dir beim Auszug als selbst verursachter Schaden angelastet werden. Nimm dir Zeit. Fotografiere alles. Halte selbst kleinste Mängel fest.

État des lieux de sortie — Auszugsprotokoll. Wird mit dem d'entrée verglichen. Jede Verschlechterung über die normale Abnutzung (vétusté) hinaus kann von deiner Kaution abgezogen werden. „Normale Abnutzung" hat eine gesetzliche Definition — eine staatlich veröffentlichte Tabelle legt die erwartete Lebensdauer von Anstrich, Bodenbelägen, Einrichtungen und Geräten fest.

DPE — Diagnostic de Performance Énergétique, der Energieausweis. Inzwischen verpflichtend und in Inseraten prominent angegeben. Gebäude mit der Bewertung F oder G werden zunehmend reguliert; Vermieter der am schlechtesten abschneidenden Objekte unterliegen Beschränkungen bei Mieterhöhungen.

Während des Mietverhältnisses

Quittance de loyer — Mietquittung. Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dir auf Wunsch jeden Monat eine auszustellen. Bewahre sie auf. Du wirst den Nachweis über deine Mietzahlungen noch jahrelang brauchen — für Visumsverlängerungen, Kreditanträge und künftige Wohnungsbewerbungen.

Révision du loyer — Mietanpassung. In den meisten Gegenden darf die Miete nur einmal pro Jahr erhöht werden, entsprechend dem IRL (Indice de Référence des Loyers), einem staatlichen Index. In zones tendues (Gebieten mit hoher Nachfrage) gelten zusätzliche Beschränkungen im Rahmen des encadrement des loyers.

APL — Aide Personnalisée au Logement, ein Wohngeld, das über die CAF (Caisse d'Allocations Familiales) verfügbar ist. Je nach deinem Einkommen und der Wohnung kann dir ein monatlicher Zuschuss zustehen. Beantrage ihn über caf.fr, sobald du einen unterschriebenen Vertrag und ein französisches Bankkonto hast.

Der Auszug

Préavis — die Kündigungsfrist. Bei unmöblierten Wohnungen müssen Mieter drei Monate im Voraus kündigen — oder einen Monat, wenn die Wohnung in einer zone tendue liegt (Paris, Lyon, Bordeaux und viele weitere Städte), oder wenn du wegen Jobverlust, beruflicher Versetzung oder aus gesundheitlichen Gründen ausziehst. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem die lettre recommandée (das Einschreiben) zugestellt wird.

Lettre recommandée avec accusé de réception — Einschreiben mit Rückschein. Die gesetzlich vorgeschriebene Methode, um zu kündigen. Bewahre den Beleg auf.

Résiliation — Beendigung des Vertrags.

Congé — die formale Auszugsmitteilung. Das Schreiben, mit dem du deine préavis aussprichst.

Eine Sache, die viele Mieter übersehen

Das französische System schützt Mieter stark — aber es erwartet, dass Mieter die Regeln kennen. Ein Neuankömmling, der seine Rechte nicht kennt rund um Kaution, Kündigungsfristen und Maklergebühren, verliert oft schlicht Geld, das er rechtlich hätte behalten dürfen. Das obige Vokabular ist nicht nur bei der Unterschrift nützlich — es ist das Wissen, das dich während der gesamten Mietdauer schützt und in dem Moment, in dem du dich entscheidest zu gehen.

Die spezifische Sprache deines Wohnorts zu verstehen ist eine der praktischsten Investitionen, die du als Expat machen kannst. Ein Mietvertrag ist ein guter Anfang.

In Frankreich zu leben bedeutet, sich in einem System zurechtzufinden, das voraussetzt, dass du die Regeln kennst. Vokabulo hilft dir, das Vokabular für die Situationen aufzubauen, die tatsächlich vorkommen — nicht für die, die in Lehrbüchern stehen. Verfügbar für iPhone und iPad.