El apartamento es perfecto. Has acordado un precio. Todo el mundo sonríe y el agente inmobiliario habla de los próximos pasos, y tú asientes mientras, por dentro, entras en pánico porque no tienes ni idea de qué es una gestoría ni por qué aparentemente necesitas un NIE antes de poder hacer cualquier cosa.

Comprar una propiedad en España como extranjero es perfectamente posible — miles de personas lo hacen cada año — pero sigue una secuencia que es genuinamente diferente a la del Reino Unido, Estados Unidos o la mayor parte del norte de Europa. El vocabulario que aparece a continuación está organizado en el orden en que los pasos realmente ocurren.

Antes de poder comprar nada

NIE — Número de Identificación de Extranjero. Tu número de identificación como extranjero. Sin él, no puedes firmar un contrato de compraventa, abrir una cuenta bancaria española ni pagar los impuestos asociados a la compra de una propiedad. Solicítalo en un consulado español antes de llegar, o en una Comisaría de Policía con departamento de extranjería una vez en España. Date tiempo — no es un trámite que se resuelva el mismo día.

Nota simple — un extracto básico del Registro de la Propiedad que muestra quién es el propietario del inmueble y si tiene deudas, hipotecas o cargas legales (cargas). Pídela para cualquier propiedad que estés considerando seriamente. Cuestan unos pocos euros y pueden ahorrarte heredar los problemas financieros de otro.

Certificado de eficiencia energética — el certificado de eficiencia energética, obligatorio para todas las propiedades en venta. Presta atención a la calificación. Los edificios con mala calificación son cada vez más difíciles de financiar y pueden enfrentarse a restricciones en el futuro.

Hacer una oferta y comprometerse

Oferta — oferta de compra. Generalmente se hace de forma verbal o mediante una carta sencilla. No es vinculante, pero señala la intención.

Contrato de arras — el contrato de compraventa preliminar, que se firma cuando ambas partes están comprometidas y se paga una señal. Este es el momento en que la transacción se vuelve legalmente seria.

Arras penitenciales — el tipo más común de contrato de arras en España. Bajo este acuerdo: si tú (el comprador) te echas atrás, pierdes la señal. Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la señal. Esto crea un compromiso mutuo sólido — que es el objetivo.

Arras — la señal pagada en la firma del contrato de arras. Normalmente el 10% del precio de compra. No se paga a la agencia inmobiliaria; se paga directamente al vendedor (o se guarda en una cuenta neutral).

Gestoría — una empresa de servicios administrativos que gestiona el papeleo de la compra de una propiedad: el registro de la escritura, el pago de los impuestos, la actualización del registro de la propiedad. Contratarla no es legalmente obligatorio, pero es prácticamente universal. Suelen cobrar una tarifa fija y ahorran una cantidad significativa de tiempo y estrés.

En la notaría

Notario / Notaria — el notario. En España, las compraventas de propiedades no están completas hasta que se firman ante un notario y quedan registradas como escritura pública. El notario es un funcionario público — no un abogado — cuya función es verificar identidades, confirmar que la operación es legal y autenticar el documento. No asesora a ninguna de las partes. Contrata tu propio asesor legal si lo necesitas.

Escritura pública de compraventa — la escritura pública de compraventa. El documento legal definitivo que transfiere la propiedad. Se firma en la notaría en presencia de comprador y vendedor (o sus representantes), el notario y el banco si hay hipoteca.

Poder notarial — poder notarial. Si no puedes asistir en persona a la firma, puedes autorizar a un representante para que firme en tu nombre mediante un poder notarial. Este debe estar a su vez notarizado y, si se firmó en el extranjero, necesitará una apostilla.

Registro de la Propiedad — el registro de la propiedad. Tras la firma, la gestoría inscribe la escritura aquí. Hasta que la inscripción esté completa, la transmisión de la propiedad no está totalmente protegida frente a reclamaciones de terceros.

Una vez inscrita la propiedad a tu nombre, el Registro de la Propiedad te envía una nota simple como confirmación.

Los impuestos

Aquí es donde los compradores se llevan sorpresas con frecuencia, porque los impuestos sobre propiedades en España son significativos y no siempre se explican con claridad de antemano.

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Impuesto de transmisión sobre propiedades de segunda mano (no obra nueva). Lo paga el comprador. El tipo varía según la comunidad autónoma — normalmente entre el 6% y el 10% del precio de compra. En algunas regiones puede ser mayor.

IVA — IVA. Se paga en lugar del ITP en propiedades de obra nueva. Actualmente el 10% para uso residencial (4% para viviendas de protección oficial).

AJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Impuesto de actos jurídicos documentados sobre la escritura hipotecaria y los documentos notariales. El tipo varía según la comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%. En hipotecas firmadas después de 2018, lo paga el banco, no el comprador.

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El equivalente al impuesto municipal, que se paga al ayuntamiento. Lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año. Confirma antes de firmar si hay algún IBI pendiente, ya que va ligado a la propiedad.

Plusvalía municipal — un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo desde la última venta. Desde 2021, lo paga el vendedor. Pero verifica que así sea en tu operación.

Gastos continuos que debes conocer

Comunidad de propietarios — la comunidad de vecinos de tu edificio o urbanización.

Gastos de comunidad — las cuotas mensuales que se pagan a la comunidad, que cubren el mantenimiento del edificio, la limpieza de zonas comunes, la seguridad y el fondo de reserva (fondo de reserva). Pide las cuentas de los tres últimos años antes de comprar.

Derrama — una cuota extraordinaria que se cobra cuando la comunidad tiene un gasto grande e inesperado (un tejado nuevo, sustitución del ascensor, etc.) que el fondo de reserva no puede cubrir. Las derramas pendientes se transfieren con la propiedad — confirma que no hay ninguna antes de firmar.

Una nota sobre el proceso

La secuencia de compraventa española — nota simple, contrato de arras, notaría, registro — es fija y no puede acortarse. Llegar con el vocabulario ya aprendido es la diferencia entre seguir el proceso y ser guiado a través de él por quien esté en la sala en ese momento.

Contrata un abogado, especialmente para tu primera compra. Recurre a una gestoría. Y aprende estas palabras — no para sustituir el asesoramiento profesional, sino porque entender el lenguaje de una transacción es lo que te permite hacer las preguntas correctas antes de firmar.

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