Alugar na Alemanha é um conjunto de vocabulário. Comprar é outro — maior, mais caro.
No momento em que você é proprietário de um apartamento em um edifício multifamiliar alemão, você entra no mundo do Wohnungseigentum — propriedade de apartamento — regido por uma lei chamada Wohnungseigentumsgesetz, que a maioria das pessoas chama de WEG. Essa lei determina como os custos são divididos, como as decisões são tomadas, o que pertence a você pessoalmente e o que pertence a todos, e como o edifício é administrado. Nada disso é explicado no momento da compra. Você simplesmente começa a receber documentos.
Aqui estão os vinte termos que vão tornar esses documentos legíveis.
Os Custos Mensais
Hausgeld — o pagamento mensal feito por cada proprietário de apartamento para cobrir os custos compartilhados do edifício: manutenção, administração, limpeza, seguro e o fundo de reserva. Isso não é aluguel. Você é dono do seu apartamento. Mas ser proprietário de uma unidade em um edifício compartilhado vem com obrigações coletivas contínuas, e o Hausgeld é como elas são financiadas.
Os anúncios na Alemanha informam o Hausgeld junto ao preço de compra. Inclua-o nos seus cálculos ao lado das parcelas da hipoteca, seguro e IPTU. Normalmente fica entre €150 e €500 por mês, dependendo do tamanho, idade e condição do edifício.
Instandhaltungsrücklage — o fundo de reserva para manutenção. Uma parte do seu Hausgeld vai para cá todo mês, para cobrir reparos e substituições futuras: um telhado novo, reforma do elevador, janelas novas para a escadaria. Um Instandhaltungsrücklage saudável é sinal de um edifício bem administrado. Um fundo subdotado significa que uma Sonderumlage provavelmente está a caminho.
Sonderumlage — uma contribuição especial. Quando o edifício precisa de obras importantes e o fundo de reserva é insuficiente, os proprietários são solicitados a contribuir com um pagamento extra pontual. As Sonderumlagen podem chegar a vários milhares de euros com prazo relativamente curto. Antes de comprar, pergunte sobre o saldo do fundo de reserva e se há alguma Sonderumlage planejada.
Betriebskosten — custos operacionais que podem ser repassados a inquilinos se você alugar seu apartamento. São distintos dos custos específicos para o proprietário acima.
(Uma observação sobre uma confusão comum: Wohngeld soa parecido com Hausgeld, mas é completamente diferente. O Wohngeld é um benefício habitacional do Estado para residentes de baixa renda. Os dois não têm nada a ver um com o outro.)
O Que Você Possui — e o Que Não Possui
Sondereigentum — sua propriedade privada individual: o interior do seu apartamento e qualquer vaga de garagem ou depósito especificamente atribuído a você na Teilungserklärung.
Gemeinschaftseigentum — propriedade comum compartilhada por todos os proprietários: o telhado, fachada, escadaria, porão, elevador, sistema de aquecimento e o terreno onde o edifício está. As decisões sobre o Gemeinschaftseigentum são tomadas coletivamente.
Teilungserklärung — a declaração de divisão. O documento fundador da estrutura de propriedade do edifício, registrado no Grundbuch, que define quais partes são Sondereigentum e quais são Gemeinschaftseigentum, e atribui a cada unidade um percentual de participação no edifício (Miteigentumsanteil). Esse percentual determina como os custos são divididos.
Sondernutzungsrecht — direito de uso exclusivo. Às vezes, uma área de jardim, terraço ou vaga de estacionamento é tecnicamente Gemeinschaftseigentum, mas um proprietário tem o direito exclusivo de usá-la. Esse direito geralmente está registrado na Teilungserklärung e é transferido com o apartamento.
A Estrutura Legal
WEG — Wohnungseigentumsgesetz. A lei que rege tudo o que foi mencionado acima. Significativamente reformada em 2020, a WEG agora dá aos proprietários individuais um pouco mais de flexibilidade para fazer melhorias em seus próprios apartamentos sem precisar de uma votação completa dos proprietários.
Eigentümerversammlung — a assembleia anual dos proprietários. Cada proprietário do edifício é convidado. As decisões sobre o prédio — aprovação do orçamento anual, autorização de reparos, eleição do conselho consultivo de administração, aumento do Hausgeld — são tomadas aqui por votação. Sua participação nos votos corresponde ao seu Miteigentumsanteil. Compareça ou envie um representante. As decisões tomadas na sua ausência ainda são vinculantes para você.
Hausverwaltung — a administradora do imóvel. Contratada pelos proprietários para cuidar da gestão cotidiana do edifício: cobrar o Hausgeld, contratar manutenção, manter as contas, organizar a Eigentümerversammlung. O contrato deles é votado pelos proprietários.
Verwaltungsbeirat — o conselho consultivo de administração, eleito entre os proprietários para supervisionar a Hausverwaltung. Não é obrigatório, mas é comum em edifícios maiores.
Wirtschaftsplan — o orçamento anual do edifício, elaborado pela Hausverwaltung e aprovado na Eigentümerversammlung. Determina o Hausgeld para o ano seguinte.
Jahresabrechnung — o balanço financeiro anual. Mostra o que foi realmente gasto em relação ao orçamento e faz o acerto dos pagamentos de cada proprietário.
Regolamento condominiale — o regulamento interno do edifício. Todo prédio tem um. Normalmente cobre horários de silêncio, uso das áreas comuns, políticas sobre animais de estimação e que modificações você pode fazer no exterior do seu apartamento.
Compra e Venda
Grundbuch — o registro de imóveis alemão. O registro oficial da propriedade. Seu nome aparece aqui quando a compra é concluída. Verifique a matrícula do Grundbuch de qualquer imóvel antes de comprar: ela lista o proprietário, a Grundschuld (alienação fiduciária) e quaisquer outros direitos ou ônus registrados.
Auflassungsvormerkung — uma notificação de prioridade registrada no Grundbuch depois que você assina o contrato de compra notarial, mas antes da transferência plena de propriedade ser registrada. Protege você de o vendedor vender o mesmo apartamento a outra pessoa durante o processo de registro. Seu notário faz isso automaticamente; é reconfortante saber que existe.
Grunderwerbsteuer — imposto de transmissão de imóvel. Pago pelo comprador no momento da compra. As alíquotas variam por estado federal (Bundesland): de 3,5% na Baviera a 6,5% na Renânia do Norte-Vestfália, Brandemburgo e Schleswig-Holstein. Em um apartamento de €400.000 em Berlim (6%), isso representa €24.000. Inclua no orçamento.
Notarkosten — honorários do notário. Obrigatórios para compras de imóveis na Alemanha; o notário autentica a transação, registra a Auflassungsvormerkung e efetua a transferência no Grundbuch. Os honorários são fixados por lei: aproximadamente 1,5% do preço de compra para uma compra simples.
Grundschuld — a alienação fiduciária registrada no imóvel no Grundbuch quando você faz um financiamento. Permanece no registro mesmo depois de quitar o empréstimo; seu banco pode solicitar o cancelamento, ou você pode mantê-la no registro a um custo menor caso queira refinanciar no futuro.
A Primeira Carta que Você Vai Receber
Nas semanas seguintes à conclusão da sua compra, você receberá algo da Hausverwaltung: o mandato do Hausgeld, detalhes da próxima Eigentümerversammlung e, provavelmente, o último Jahresabrechnung para contexto.
A propriedade de imóvel por expats exige um vocabulário diferente do aluguel — um que tem menos a ver com transações cotidianas e mais com tomada de decisões coletiva e custos de longo prazo. O edifício do qual você possui uma parte é uma pequena instituição própria, com seu próprio orçamento, suas próprias regras e sua própria assembleia anual onde as decisões que afetam seu lar são tomadas.
Compareça a essas assembleias. Entenda os documentos. E certifique-se de que o Instandhaltungsrücklage esteja saudável antes de comprar.
Ser proprietário de um imóvel no exterior significa viver dentro de um sistema jurídico em um novo idioma. O Vokabulo permite que você construa o vocabulário para sua vida real — da Eigentümerversammlung ao Jahresabrechnung. Disponível no iPhone e iPad.
