Mieten in Deutschland ist ein Vokabular. Kaufen ist ein anderes — größeres, komplexeres, teureres.

In dem Moment, in dem du eine Wohnung in einem deutschen Mehrparteienhaus besitzt, betrittst du die Welt des Wohnungseigentums — geregelt durch das Wohnungseigentumsgesetz, das die meisten kurz WEG nennen. Dieses Gesetz bestimmt, wie Kosten aufgeteilt werden, wie Entscheidungen getroffen werden, was dir persönlich gehört und was allen gemeinsam — und wie das Gebäude verwaltet wird. All das wird dir beim Kauf nicht erklärt. Stattdessen beginnen einfach Dokumente einzutreffen.

Hier sind die zwanzig Begriffe, die diese Dokumente lesbar machen.

Die monatlichen Kosten

Hausgeld — die monatliche Zahlung jedes Wohnungseigentümers zur Deckung der gemeinschaftlichen Gebäudekosten: Instandhaltung, Verwaltung, Reinigung, Versicherung und Rücklagen. Das ist keine Miete. Du besitzt deine Wohnung. Aber das Eigentum an einer Einheit in einem gemeinschaftlichen Gebäude ist mit laufenden kollektiven Verpflichtungen verbunden — und das Hausgeld ist ihre Finanzierungsgrundlage.

Immobilieninserate in Deutschland weisen das Hausgeld neben dem Kaufpreis aus. Rechne es in deine Kalkulation ein — neben Hypothekentilgung, Versicherung und Grundsteuer. Je nach Gebäudegröße, Alter und Zustand bewegt es sich typischerweise zwischen 150 und 500 Euro pro Monat.

Instandhaltungsrücklage — der Reparaturrücklagenfonds. Ein Teil deines Hausgelds fließt monatlich hierher, um künftige Reparaturen und Erneuerungen zu finanzieren: ein neues Dach, eine Liftüberholung, neue Treppenhausfenster. Eine gesunde Instandhaltungsrücklage ist ein Zeichen einer gut verwalteten Gemeinschaft. Ein zu niedriger Fonds bedeutet, dass wahrscheinlich eine Sonderumlage kommt.

Sonderumlage — eine Sonderzahlung. Wenn das Gebäude größere Arbeiten benötigt und die Rücklage nicht ausreicht, werden Eigentümer um eine zusätzliche Einmalzahlung gebeten. Sonderumlagen können mehrere Tausend Euro betragen — oft mit relativ kurzer Ankündigung. Frage vor dem Kauf nach dem aktuellen Rücklagenstand und ob Sonderumlagen geplant sind.

Betriebskosten — laufende Kosten, die an Mieter weitergegeben werden können, wenn du deine Wohnung vermietest. Diese sind von den eigentümerspezifischen Kosten oben zu unterscheiden.

(Ein häufiger Irrtum: Wohngeld klingt ähnlich wie Hausgeld, hat aber nichts damit zu tun. Wohngeld ist eine staatliche Sozialleistung für Einkommensschwache. Die beiden Begriffe betreffen völlig verschiedene Sachverhalte.)

Was dir gehört — und was nicht

Sondereigentum — dein persönliches Privateigentum: das Innere deiner Wohnung sowie ein Pkw-Stellplatz oder Kellerraum, der dir in der Teilungserklärung ausdrücklich zugewiesen wurde.

Gemeinschaftseigentum — das gemeinsame Eigentum aller Eigentümer: Dach, Fassade, Treppenhaus, Keller, Aufzug, Heizungsanlage und das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum werden kollektiv getroffen.

Teilungserklärung — die Teilungserklärung. Das Gründungsdokument der Eigentumsstruktur des Gebäudes, eingetragen im Grundbuch. Es definiert, welche Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, und weist jeder Einheit einen prozentualen Anteil am Gebäude zu (Miteigentumsanteil). Dieser Anteil bestimmt, wie die Kosten aufgeteilt werden.

Sondernutzungsrecht — exklusives Nutzungsrecht. Manchmal ist ein Garten, eine Terrasse oder ein Stellplatz technisch gesehen Gemeinschaftseigentum, aber ein Eigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht daran. Dieses Recht ist in der Regel in der Teilungserklärung festgehalten und geht mit der Wohnung über.

Der rechtliche Rahmen

WEG — Wohnungseigentumsgesetz. Das Gesetz, das alles oben Genannte regelt. 2020 grundlegend reformiert: Seitdem haben einzelne Eigentümer etwas mehr Spielraum, Verbesserungen in der eigenen Wohnung vorzunehmen, ohne einen vollständigen Eigentümerbeschluss herbeizuführen.

Eigentümerversammlung — die jährliche Versammlung aller Eigentümer. Jeder Wohnungseigentümer im Gebäude ist eingeladen. Entscheidungen über das Gebäude — Genehmigung des Jahresbudgets, Beauftragung von Reparaturen, Wahl des Verwaltungsbeirats, Anpassung des Hausgelds — werden hier per Abstimmung getroffen. Dein Stimmanteil entspricht deinem Miteigentumsanteil. Erscheine — oder schicke einen Vertreter. Beschlüsse, die in deiner Abwesenheit gefasst werden, binden dich trotzdem.

Hausverwaltung — die Hausverwaltungsgesellschaft. Von den Eigentümern beauftragt, das Gebäude im Alltag zu führen: Hausgeld einzuziehen, Wartungsaufträge zu erteilen, die Buchhaltung zu führen und die Eigentümerversammlung zu organisieren. Ihr Vertrag wird von den Eigentümern abgestimmt.

Verwaltungsbeirat — der aus Eigentümern gewählte Beirat zur Überwachung der Hausverwaltung. Nicht verpflichtend, aber in größeren Gebäuden üblich.

Wirtschaftsplan — der Jahresplan für das Gebäude, erstellt von der Hausverwaltung und auf der Eigentümerversammlung genehmigt. Er legt das Hausgeld für das kommende Jahr fest.

Jahresabrechnung — der jährliche Finanzbericht. Zeigt, was tatsächlich ausgegeben wurde im Vergleich zum Budget, und rechnet die Zahlungen jedes Eigentümers ab.

Hausordnung — die Hausordnung. Jedes Gebäude hat eine. Sie regelt typischerweise Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Haustierregeln und zulässige Veränderungen an der Wohnung.

Kauf und Verkauf

Grundbuch — das deutsche Grundbuch. Das maßgebliche Eigentumsregister. Dein Name erscheint hier, sobald der Kauf abgeschlossen ist. Prüfe den Grundbucheintrag jeder Immobilie vor dem Kauf: Er listet den Eigentümer, die Grundschuld (Hypothek) und alle anderen eingetragenen Rechte oder Belastungen auf.

Auflassungsvormerkung — ein Sicherungsvermerk im Grundbuch, der nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, aber vor der endgültigen Eigentumsübertragung eingetragen wird. Er schützt dich davor, dass der Verkäufer dieselbe Wohnung während des Registrierungsprozesses noch einmal an jemand anderen verkauft. Dein Notar erledigt dies automatisch — gut zu wissen, dass es existiert.

Grunderwerbsteuer — die Grunderwerbsteuer, die der Käufer beim Kauf zahlt. Die Sätze variieren je Bundesland: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung in Berlin (6 %) sind das 24.000 Euro. Einplanen.

Notarkosten — Notargebühren. Für Immobilienkäufe in Deutschland verpflichtend; der Notar beurkundet die Transaktion, trägt die Auflassungsvormerkung ein und lässt die Übertragung im Grundbuch eintragen. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt: etwa 1,5 % des Kaufpreises bei einem unkomplizierten Kauf.

Grundschuld — die im Grundbuch eingetragene Hypothek, wenn du ein Darlehen aufnimmst. Sie verbleibt im Register, auch nachdem du den Kredit getilgt hast. Deine Bank kann ihre Löschung beantragen, oder du lässt sie kostengünstig eingetragen, falls du in Zukunft refinanzieren möchtest.

Der erste Brief, den du erhältst

Wenige Wochen nach Abschluss des Kaufs wirst du etwas von der Hausverwaltung erhalten: dein Hausgeld-Mandat, die Details der nächsten Eigentümerversammlung und wahrscheinlich die letzte Jahresabrechnung zur Orientierung.

Eigentum im Ausland erfordert ein anderes Vokabular als Mieten — eines, das weniger mit alltäglichen Transaktionen zu tun hat und mehr mit kollektiver Entscheidungsfindung und langfristigen Kosten. Das Gebäude, an dem du einen Anteil besitzt, ist eine kleine Institution für sich, mit eigenem Budget, eigenen Regeln und einer jährlichen Versammlung, auf der die Entscheidungen getroffen werden, die dein Zuhause betreffen.

Erscheine bei diesen Versammlungen. Verstehe die Dokumente. Und stelle sicher, dass die Instandhaltungsrücklage gesund ist, bevor du kaufst.

Im Ausland Eigentum zu besitzen bedeutet, in einem Rechtssystem in einer neuen Sprache zu leben. Vokabulo hilft dir, das Vokabular für dein tatsächliches Leben aufzubauen — von der Eigentümerversammlung bis zur Jahresabrechnung. Für iPhone und iPad erhältlich.