Alquilar en Alemania requiere un vocabulario. Comprar requiere otro, más amplio y más caro.

En el momento en que eres propietario de un apartamento en un edificio plurifamiliar alemán, entras en el mundo del Wohnungseigentum — la propiedad de apartamentos — regulado por una ley llamada Wohnungseigentumsgesetz, que la mayoría de la gente llama simplemente WEG. Esta ley determina cómo se reparten los costes, cómo se toman las decisiones, qué te pertenece exclusivamente a ti y qué pertenece a todos, y cómo se gestiona el edificio. Nada de esto te lo explican en el momento de la compra. Simplemente empiezas a recibir documentos.

Aquí tienes los veinte términos que harán que esos documentos sean legibles.

Los costes mensuales

Hausgeld — el pago mensual que realiza cada propietario para cubrir los gastos compartidos del edificio: mantenimiento, administración, limpieza, seguros y el fondo de reserva. Esto no es un alquiler. Eres el propietario de tu apartamento. Pero ser titular de una unidad en un edificio compartido conlleva obligaciones colectivas continuas, y el Hausgeld es la forma de financiarlas.

Los anuncios de venta en Alemania indican el Hausgeld junto al precio de compra. Tenlo en cuenta en tus cálculos junto con las cuotas hipotecarias, los seguros y el impuesto sobre bienes inmuebles. Suele oscilar entre 150 y 500 euros al mes según el tamaño, la antigüedad y el estado del edificio.

Instandhaltungsrücklage — el fondo de reserva para el mantenimiento. Una parte de tu Hausgeld va aquí cada mes para cubrir futuras reparaciones y sustituciones: un tejado nuevo, la revisión del ascensor, nuevas ventanas en la escalera. Un Instandhaltungsrücklage saneado es señal de un edificio bien gestionado. Uno insuficiente significa que probablemente se avecina una Sonderumlage.

Sonderumlage — una derrama extraordinaria. Cuando el edificio necesita obras importantes y el fondo de reserva es insuficiente, se pide a los propietarios que aporten un pago único adicional. Las Sonderumlagen pueden suponer varios miles de euros con un preaviso relativamente corto. Antes de comprar, pregunta por el saldo del fondo de reserva y si hay alguna Sonderumlage prevista.

Betriebskosten — gastos de explotación que pueden repercutirse a los inquilinos si alquilas tu apartamento. Son distintos de los gastos específicos del propietario mencionados antes.

(Una aclaración sobre una confusión frecuente: Wohngeld suena similar a Hausgeld pero es algo completamente diferente. El Wohngeld es una ayuda pública al alojamiento para residentes con rentas bajas. Los dos conceptos no tienen nada que ver.)

Qué es tuyo — y qué no

Sondereigentum — tu propiedad privada individual: el interior de tu apartamento y cualquier plaza de aparcamiento o trastero específicamente asignado a ti en la Teilungserklärung.

Gemeinschaftseigentum — la propiedad común compartida por todos los propietarios: el tejado, la fachada, la escalera, el sótano, el ascensor, el sistema de calefacción y el terreno sobre el que se asienta el edificio. Las decisiones sobre el Gemeinschaftseigentum se toman colectivamente.

Teilungserklärung — la declaración de división. El documento fundacional de la estructura de propiedad del edificio, inscrito en el Grundbuch, que define qué partes son Sondereigentum y cuáles son Gemeinschaftseigentum, y asigna a cada unidad un porcentaje de participación en el edificio (Miteigentumsanteil). Este porcentaje determina cómo se reparten los costes.

Sondernutzungsrecht — derecho de uso exclusivo. A veces una zona de jardín, terraza o plaza de aparcamiento es técnicamente Gemeinschaftseigentum, pero un propietario tiene el derecho exclusivo de utilizarla. Este derecho suele estar recogido en la Teilungserklärung y se transmite con el apartamento.

El marco legal

WEG — Wohnungseigentumsgesetz. La ley que regula todo lo anterior. Reformada en profundidad en 2020, la WEG otorga ahora a los propietarios individuales algo más de flexibilidad para realizar mejoras en sus propios apartamentos sin necesidad de una votación completa de los propietarios.

Eigentümerversammlung — la junta anual de propietarios. Todos los propietarios del edificio están invitados. Las decisiones sobre el edificio — aprobar el presupuesto anual, autorizar reparaciones, elegir el consejo asesor de administración, subir el Hausgeld — se toman aquí mediante votación. Tu parte de los votos corresponde a tu Miteigentumsanteil. Asiste, o envía un representante. Las decisiones tomadas en tu ausencia te vinculan igualmente.

Hausverwaltung — la empresa administradora de fincas. Nombrada por los propietarios para gestionar el funcionamiento diario del edificio: cobrar el Hausgeld, encargar el mantenimiento, llevar la contabilidad y organizar la Eigentümerversammlung. Su contrato es votado por los propietarios.

Verwaltungsbeirat — el consejo asesor de administración, elegido entre los propietarios para supervisar a la Hausverwaltung. No es obligatorio, pero es habitual en edificios grandes.

Wirtschaftsplan — el presupuesto anual del edificio, elaborado por la Hausverwaltung y aprobado en la Eigentümerversammlung. Determina el Hausgeld para el año siguiente.

Jahresabrechnung — el estado financiero anual. Muestra lo que se gastó realmente frente a lo presupuestado y concilia los pagos de cada propietario.

Hausordnung — el reglamento interno del edificio. Todo edificio lo tiene. Cubre habitualmente los horarios de ruido, el uso de las zonas comunes, las políticas sobre mascotas y qué modificaciones puedes hacer en el exterior de tu apartamento.

Comprar y vender

Grundbuch — el registro de la propiedad alemán. El registro oficial de la titularidad inmobiliaria. Tu nombre figura aquí una vez completada la compra. Comprueba la inscripción en el Grundbuch de cualquier propiedad antes de comprarla: lista al propietario, la Grundschuld (hipoteca) y cualquier otro derecho o carga inscrito.

Auflassungsvormerkung — una nota preventiva inscrita en el Grundbuch después de firmar el contrato notarial de compraventa pero antes de que se inscriba la transmisión de la propiedad. Te protege de que el vendedor venda el mismo apartamento a otra persona durante el proceso de inscripción. Tu notario lo hace automáticamente; es tranquilizador saber que existe.

Grunderwerbsteuer — el impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias. Lo paga el comprador en el momento de la compra. Los tipos varían según el estado federado (Bundesland): del 3,5% en Baviera al 6,5% en Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo y Schleswig-Holstein. En un apartamento de 400.000 euros en Berlín (6%), son 24.000 euros. Tenlo en cuenta en tu presupuesto.

Notarkosten — los honorarios del notario. Obligatorios para las compraventas inmobiliarias en Alemania; el notario autentifica la operación, inscribe la Auflassungsvormerkung y registra la transmisión en el Grundbuch. Los honorarios están fijados por ley: aproximadamente el 1,5% del precio de compra para una operación sencilla.

Grundschuld — la hipoteca inscrita sobre la propiedad en el Grundbuch cuando solicitas un préstamo hipotecario. Permanece en el registro incluso después de pagar el préstamo; tu banco puede pedir su cancelación, o puedes dejarla inscrita a menor coste si piensas refinanciar en el futuro.

La primera carta que recibirás

Pocas semanas después de completarse la compra, recibirás algo de la Hausverwaltung: el mandato de pago del Hausgeld, los detalles de la próxima Eigentümerversammlung, y probablemente la última Jahresabrechnung para contextualizar.

Ser propietario expatriado requiere un vocabulario diferente al del alquiler — uno que tiene que ver menos con transacciones del día a día y más con la toma de decisiones colectiva y los costes a largo plazo. El edificio del que posees una parte es su propia pequeña institución, con su propio presupuesto, sus propias normas y su propia reunión anual donde se toman las decisiones que afectan a tu hogar.

Asiste a esas reuniones. Entiende los documentos. Y asegúrate de que el Instandhaltungsrücklage esté saneado antes de comprar.

Tener una propiedad en el extranjero significa vivir dentro de un sistema legal en un idioma nuevo. Vokabulo te permite construir el vocabulario para tu vida real — desde la Eigentümerversammlung hasta la Jahresabrechnung. Disponible en iPhone y iPad.