Você deu o aviso. Encontrou um lugar novo. As caixas estão empacotadas. E agora, nos últimos dias da sua locação, você enfrenta a parte de alugar na Alemanha que custa mais dinheiro para as pessoas do que qualquer outra: a saída.

Os alemães têm uma palavra para o encerramento formal de uma locação — Wohnungsübergabe — e um vocabulário inteiro em torno disso. O Übergabeprotokoll não é burocracia por si só. É o documento que determina se você recebe o depósito de volta integralmente, parcialmente ou nada. Entender cada palavra do que acontece nessa vistoria final é a diferença entre uma saída limpa e uma disputa que se arrasta por meses.

Dando o Aviso

Kündigung — a declaração com que você encerra a locação. Precisa ser por escrito e chegar ao locador até o terceiro dia útil de um mês; a locação termina então no fim do segundo mês seguinte. Na prática: se você quer sair em 30 de setembro, a sua Kündigung sai nos primeiros dias úteis de julho. A mesma palavra vale para contratos de trabalho, seguros e planos de celular — na Alemanha se rescinde tudo assim.

Schriftliche Kündigung — aviso por escrito. Aviso oral não é válido. O aviso deve ser assinado à mão (assinatura digitalizada é questionável; uma carta física é mais segura) e entregue de forma que você possa comprovar — preferencialmente por carta registrada (Einschreiben mit Rückschein) ou pessoalmente com contrarrecibo.

Kündigungsfrist — o período entre a chegada do seu aviso ao locador e o dia em que a locação realmente termina. Para inquilinos na Alemanha, é quase sempre de três meses. A palavra decisiva é Zugang (recebimento): não conta a data na sua carta, e sim o dia em que o locador a tem em mãos. Perca o prazo por um único dia e você paga mais um mês de aluguel.

Nachmieter — um inquilino substituto. Em alguns casos, se você encontrar um Nachmieter adequado, o proprietário pode concordar em liberá-lo antes do término do prazo. Não é legalmente obrigado, mas costuma ser negociado. "Adequado" significa solvente e atendendo aos critérios do proprietário, não apenas alguém que queira ficar.

Wohnungsübergabe — a entrega formal do apartamento.

Übergabetermin — o agendamento da vistoria de saída. Agende com seu proprietário com antecedência, em uma data em que o apartamento esteja limpo, vazio e acessível.

O Documento de Entrega

Übergabeprotokoll — o laudo de vistoria de saída. O documento mais importante de todo o processo de saída. Registra as condições do apartamento cômodo por cômodo, anota quaisquer defeitos ou danos, lista todas as leituras de medidores e confirma a entrega de todas as chaves. Ambas as partes assinam.

Se você preencheu um Übergabeprotokoll na entrada, o documento de saída é comparado com ele. Qualquer deterioração é avaliada: foi causada por você ou foi normale Abnutzung?

Einzugsprotokoll / Übergabeprotokoll bei Einzug — o laudo de vistoria de entrada. Se foi preenchido no início da sua locação, recupere sua cópia agora. Se não foi — se você entrou no apartamento sem um — documente meticulosamente as condições atuais do apartamento com fotografias, porque você vai precisar demonstrar o que já estava lá quando chegou.

Mängel — defeitos, falhas, danos. O proprietário vai anotar quaisquer Mängel no laudo. Conteste qualquer um que já existia antes de você se mudar, ou que constitua desgaste normal de uso.

Normale Abnutzung — desgaste normal de uso. A lei alemã não exige que os inquilinos deixem o apartamento nas mesmas condições em que o encontraram; exige que o deixem sem danos além do que o uso normal ao longo do tempo produziria. Arranhões leves, pequenos furos de pregos para quadros, pintura desbotada — geralmente são normale Abnutzung e não podem ser cobrados de você. Uma mancha grande na parede ou acessórios quebrados — esses não são.

Schönheitsreparaturen — reparos cosméticos. Muitos contratos de aluguel alemães incluem cláusulas que exigem que o inquilino repinte as paredes e restaure o apartamento antes de sair. Muitas dessas cláusulas são nulas. Os tribunais alemães derrubaram repetidamente obrigações de renovação mal redigidas. Antes de passar um fim de semana pintando, verifique a cláusula do seu contrato com a jurisprudência atual, ou consulte um Mieterverein (associação de inquilinos). Se a cláusula for inválida, você não tem obrigação de repintar.

Schlüsselübergabe — entrega das chaves. Todas as chaves devem ser devolvidas, incluindo cópias feitas durante a locação. Se uma chave estiver faltando, o proprietário pode cobrar pela substituição da fechadura.

Zählerstand — leitura do medidor. Registre as leituras de eletricidade (Strom), gás (Gas), água (Wasser) e aquecimento (Heizung) no momento da entrega. Ambas as partes devem anotar e assinar. Você vai precisar delas para encerrar os contratos de fornecimento e evitar ser cobrado pelo consumo do próximo inquilino.

Recuperando o Depósito

Kaution — o depósito de segurança, que você pagou no início da locação (até três meses de aluguel frio). Após a entrega, o prazo para o proprietário devolver começa a contar.

Kautionsrückgabe — a devolução do depósito. A lei alemã não estipula um prazo preciso, mas os tribunais têm considerado que até três a seis meses é razoável, para dar tempo ao acerto final das despesas de consumo (Betriebskostenabrechnung). No entanto, o proprietário não pode reter o depósito integral por seis meses só porque o balanço anual das despesas ainda não chegou — deve liberar a parte que não está em risco.

Aufrechnung — compensação. O mecanismo pelo qual o proprietário desconta custos legítimos do seu depósito. Deve detalhar as deduções por escrito: reparos específicos com custos específicos.

Betriebskostenabrechnung — o acerto anual de despesas. É o único documento que pode atrasar legitimamente a devolução total do depósito. O proprietário tem até doze meses após o final do ano de referência para emiti-lo. Se a sua locação terminar em julho, o balanço final das despesas pode não chegar até dezembro do ano seguinte. Muitos proprietários retêm uma parte da Kaution até que isso aconteça.

Nachzahlung — um pagamento adicional que você pode dever se o adiantamento mensal das despesas foi insuficiente.

Gutschrift — um crédito a seu favor se seus pagamentos antecipados excederam os custos reais.

Se o Proprietário Não Devolver

Verzug — inadimplência. Se o proprietário atrasar irrazoavelmente a devolução do depósito, ele está em Verzug e você pode cobrar juros sobre o valor retido.

Mahnschreiben — uma notificação formal por escrito. Se o depósito não chegou, envie um Mahnschreiben estabelecendo um prazo (normalmente quatorze dias) para pagamento. Guarde uma cópia.

Mieterverein — associação de inquilinos. Associe-se antes de precisar. Por uma pequena anuidade, eles vão analisar seu Übergabeprotokoll, avaliar as deduções, enviar o Mahnschreiben em seu nome e representá-lo em processos se chegar a isso. Em uma disputa de depósito, a taxa de associação se paga muitas vezes.

Uma Palavra Final

A saída não é quando você começa a pensar nessas coisas. A entrada é. O Übergabeprotokoll que você assina no dia em que pega as chaves é o documento que vai determinar pelo que você é responsável quando sair. Fotografe tudo. Anote cada imperfeição, por menor que seja. E guarde o documento em algum lugar que você vai encontrar daqui a três anos.

Viver bem em um país estrangeiro significa entender os sistemas que regem sua vida diária — incluindo os que só importam no final. O depósito que você pagou era dinheiro real. O vocabulário para recuperá-lo vale a pena aprender.

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