Auszug in Deutschland: Übergabeprotokoll, Kautionsrückgabe und worauf man achten muss

Du hast gekündigt. Du hast eine neue Wohnung gefunden. Die Kartons sind gepackt. Und jetzt, in den letzten Tagen des Mietverhältnisses, steht dir der Teil bevor, der mehr Mietern Geld kostet als jeder andere: der Auszug.

Deutsche haben ein Wort für das formelle Ende eines Mietverhältnisses — Wohnungsübergabe — und einen ganzen Wortschatz darum herum. Das Übergabeprotokoll ist keine Bürokratie um ihrer selbst willen. Es ist das Dokument, das darüber entscheidet, ob du deine Kaution vollständig, teilweise oder gar nicht zurückbekommst. Jedes Wort des abschließenden Rundgangs zu verstehen ist der Unterschied zwischen einem sauberen Abschluss und einem Streit, der sich monatelang hinzieht.

Die Kündigung

Kündigung — die Kündigung. Muss schriftlich erfolgen, spätestens am letzten Werktag eines Monats, damit sie zum Ende der dreimonatigen Kündigungsfrist wirksam ist, die am ersten des Folgemonats beginnt. In der Praxis: Wer zum 30. September ausziehen möchte, muss die Kündigung spätestens am 30. Juni beim Vermieter eingehen haben.

Schriftliche Kündigung — schriftliche Kündigung. Eine mündliche Kündigung ist nicht gültig. Das Schreiben muss handschriftlich unterschrieben sein (eine eingescannte Unterschrift ist umstritten; ein physischer Brief ist am sichersten) und nachweisbar zugestellt werden — am besten per Einschreiben mit Rückschein (Einschreiben mit Rückschein) oder persönlich mit Empfangsbestätigung.

Kündigungsfrist — die Kündigungsfrist. Für Mieter in Deutschland beträgt sie fast immer drei Monate. Wer sie auch nur um einen Tag verpasst — das Schreiben kommt am 1. Juli statt am 30. Juni an — verlängert das Mietverhältnis bis zum 31. Oktober.

Nachmieter — ein Ersatzmieter. In manchen Fällen kann der Vermieter zustimmen, dich aus der Kündigungsfrist vorzeitig zu entlassen, wenn du einen geeigneten Nachmieter findest. Dazu ist er rechtlich nicht verpflichtet, aber es wird oft verhandelt. „Geeignet" bedeutet solvent und den Kriterien des Vermieters entsprechend — nicht einfach jemand Williges.

Wohnungsübergabe — die formelle Übergabe der Wohnung.

Übergabetermin — der Übergabetermin. Im Voraus mit dem Vermieter vereinbaren, an einem Datum, an dem die Wohnung sauber, leer und zugänglich ist.

Das Übergabedokument

Übergabeprotokoll — das Übergabeprotokoll. Das wichtigste Dokument beim Auszug. Es hält den Zustand der Wohnung Zimmer für Zimmer fest, notiert Mängel oder Schäden, listet alle Zählerstände auf und bestätigt, dass alle Schlüssel zurückgegeben wurden. Beide Parteien unterschreiben es.

Wurde beim Einzug ein Übergabeprotokoll ausgefüllt, wird das Auszugsprotokoll damit verglichen. Jede Verschlechterung wird bewertet: Hast du sie verursacht, oder ist es normale Abnutzung?

Einzugsprotokoll / Übergabeprotokoll bei Einzug — das Einzugsprotokoll. Wenn es zu Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt wurde, hole jetzt deine Kopie heraus. Falls es keines gab — falls du ohne Protokoll eingezogen bist — dokumentiere den aktuellen Zustand der Wohnung sorgfältig mit Fotos, denn du wirst nachweisen müssen, was bereits beim Einzug vorhanden war.

Mängel — Mängel, Schäden. Der Vermieter wird etwaige Mängel im Protokoll notieren. Widersprich solchen, die bereits beim Einzug vorhanden waren oder unter normale Abnutzung fallen.

Normale Abnutzung — normaler Verschleiß durch alltäglichen Gebrauch. Deutsches Recht verlangt nicht, dass Mieter eine Wohnung im gleichen Zustand hinterlassen, in dem sie sie vorgefunden haben — es verlangt, dass keine Schäden über das hinaus vorliegen, was normaler Gebrauch über die Zeit verursacht. Kleine Kratzer, winzige Nagellöcher für Bilder, verblasster Anstrich — das ist in der Regel normale Abnutzung und kann nicht in Rechnung gestellt werden. Ein großer Fleck an der Wand oder kaputte Einbauten — das nicht.

Schönheitsreparaturen — Schönheitsreparaturen. Viele deutsche Mietverträge enthalten Klauseln, die den Mieter vor dem Auszug zum Streichen der Wände und zur Wiederherstellung des Ausgangszustands verpflichten. Viele dieser Klauseln sind unwirksam. Deutsche Gerichte haben schlecht formulierte Schönheitsreparaturklauseln immer wieder für nichtig erklärt. Bevor du ein Wochenende mit Streichen verbringst, prüfe die Vertragsklausel anhand der aktuellen Rechtsprechung, oder wende dich an einen Mieterverein. Ist die Klausel unwirksam, hast du keine Renovierungspflicht.

Schlüsselübergabe — die Schlüsselübergabe. Alle Schlüssel müssen zurückgegeben werden, einschließlich etwaiger Kopien, die während des Mietverhältnisses angefertigt wurden. Fehlt ein Schlüssel, kann der Vermieter den Austausch des Schlosses in Rechnung stellen.

Zählerstand — Zählerstand. Halte die Stände für Strom (Strom), Gas (Gas), Wasser (Wasser) und Heizung (Heizung) zum Zeitpunkt der Übergabe fest. Beide Parteien sollten diese notieren und unterschreiben. Du brauchst sie, um deine Versorgungsverträge zu kündigen und zu vermeiden, dass dir der Verbrauch eines Nachmieters berechnet wird.

Die Kaution zurückbekommen

Kaution — die Mietkaution, die du zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt hast (bis zu drei Kaltmieten). Nach der Übergabe beginnt die Frist, innerhalb derer der Vermieter sie zurückzahlen muss.

Kautionsrückgabe — die Rückzahlung der Kaution. Das deutsche Recht legt keine genaue Frist fest, aber Gerichte haben im Allgemeinen drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, um Zeit für die abschließende Betriebskostenabrechnung zu lassen. Ein Vermieter darf jedoch nicht die gesamte Kaution sechs Monate lang zurückhalten, nur weil die Jahresabrechnung noch aussteht — er sollte den nicht gefährdeten Teil freigeben.

Aufrechnung — Verrechnung. Der Mechanismus, mit dem ein Vermieter berechtigte Kosten von der Kaution abzieht. Er muss die Abzüge schriftlich aufschlüsseln: konkrete Reparaturen zu konkreten Kosten.

Betriebskostenabrechnung — die jährliche Nebenkostenabrechnung. Das ist das einzige Dokument, das die vollständige Kautionsrückgabe aus legitimen Gründen verzögern kann. Der Vermieter hat bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres Zeit, sie auszustellen. Wenn dein Mietverhältnis im Juli endet, erhältst du die endgültige Abrechnung möglicherweise erst im Dezember des Folgejahres. Viele Vermieter behalten einen Teil der Kaution so lange ein.

Nachzahlung — eine Nachzahlung, die du möglicherweise schuldest, wenn deine monatliche Vorauszahlung nicht ausreichte.

Gutschrift — eine Gutschrift zu deinen Gunsten, wenn deine Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten überstiegen haben.

Wenn der Vermieter nicht zurückzahlt

Verzug — Verzug. Verzögert der Vermieter die Rückzahlung der Kaution unangemessen, befindet er sich im Verzug — und du kannst Zinsen auf den einbehaltenen Betrag geltend machen.

Mahnschreiben — eine formelle schriftliche Zahlungsaufforderung. Ist die Kaution nicht eingegangen, sende ein Mahnschreiben mit einer Frist (üblicherweise vierzehn Tage). Eine Kopie aufbewahren.

Mieterverein — der Mieterverein. Tritt ihm bei, bevor du ihn brauchst. Für einen kleinen Jahresbeitrag prüfen sie dein Übergabeprotokoll, bewerten etwaige Abzüge, senden das Mahnschreiben in deinem Namen und vertreten dich im Streitfall. Bei einem Kautionsstreit macht sich die Mitgliedschaft viele Male bezahlt.

Ein letztes Wort

Der Auszug ist nicht der Moment, in dem man anfängt, über diese Dinge nachzudenken. Der Einzug ist es. Das Übergabeprotokoll, das du an dem Tag unterschreibst, an dem du deinen Schlüssel bekommst, ist das Dokument, das bestimmt, wofür du beim Auszug verantwortlich bist. Fotografiere alles. Notiere jeden Mangel, noch so klein. Und bewahre das Dokument so auf, dass du es in drei Jahren wiederfindes.

In einem fremden Land gut zu leben bedeutet, die Systeme zu verstehen, die den Alltag regeln — auch die, die nur am Ende relevant werden. Die Kaution, die du gezahlt hast, war echtes Geld. Das Vokabular, um sie zurückzubekommen, ist es wert, gelernt zu werden.

Du ziehst aus einer deutschen Wohnung aus? Vokabulo hilft dir, dich auf jedes wichtige Gespräch vorzubereiten — vom Übergabetermin bis zum Mieterverein. Für iPhone und iPad erhältlich.