Du hast gekündigt. Du hast eine neue Wohnung gefunden. Die Kartons sind gepackt. Und jetzt, in den letzten Tagen des Mietverhältnisses, steht dir der Teil bevor, der mehr Mietern Geld kostet als jeder andere: der Auszug.

Deutsche haben ein Wort für das formelle Ende eines Mietverhältnisses – Wohnungsübergabe – und einen ganzen Wortschatz darum herum. Das Übergabeprotokoll ist keine Bürokratie um ihrer selbst willen. Es ist das Dokument, das darüber entscheidet, ob du deine Kaution vollständig, teilweise oder gar nicht zurückbekommst. Jedes Wort des abschließenden Rundgangs zu verstehen ist der Unterschied zwischen einem sauberen Abschluss und einem Streit, der sich monatelang hinzieht.

Das ist die einsprachige Fassung: Jeder Begriff wird auf Deutsch erklärt, ohne Übersetzung – gedacht für Deutschlernende ab etwa B1. Wenn Deutsch deine Muttersprache ist, findest du denselben Artikel als Sprachpaar auf Englisch, Französisch, Italienisch, Spanisch und Portugiesisch.

Die Kündigung

Kündigung – die Erklärung, mit der du das Mietverhältnis beendest. Sie muss schriftlich erfolgen und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen; dann endet das Mietverhältnis am Ende des übernächsten Monats. In der Praxis: Wer zum 30. September ausziehen möchte, gibt die Kündigung in den ersten Werktagen des Juli ab. Dasselbe Wort gilt übrigens für Arbeitsverträge, Versicherungen und Handytarife – gekündigt wird in Deutschland alles.

Schriftliche Kündigung – Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine mündliche Kündigung ist nicht gültig, eine E-Mail ebenso wenig, und eine eingescannte Unterschrift ist umstritten; ein physischer Brief ist am sichersten. Sorge zusätzlich für einen Nachweis der Zustellung – am besten per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich mit Empfangsbestätigung. Merke dir: „schriftlich" heißt im deutschen Recht wirklich Papier, nicht bloß „nicht mündlich".

Kündigungsfrist – der Zeitraum zwischen dem Zugang deiner Kündigung und dem Tag, an dem das Mietverhältnis tatsächlich endet. Für Mieter in Deutschland beträgt sie fast immer drei Monate. Entscheidend ist das Wort Zugang: Nicht das Datum auf deinem Brief zählt, sondern der Tag, an dem der Vermieter ihn in der Hand hat. Wer die Frist auch nur um einen Tag verpasst, zahlt einen weiteren Monat Miete.

Nachmieter – ein Ersatzmieter. In manchen Fällen kann der Vermieter zustimmen, dich aus der Kündigungsfrist vorzeitig zu entlassen, wenn du einen geeigneten Nachmieter findest. Dazu ist er rechtlich nicht verpflichtet, aber es wird oft verhandelt. „Geeignet" bedeutet solvent und den Kriterien des Vermieters entsprechend – nicht einfach jemand Williges.

Wohnungsübergabe – der gemeinsame Rundgang, mit dem ein Mietverhältnis formell endet und die Wohnung zurückgeht. Dasselbe Wort wird auch für den Einzug benutzt: Übergabe meint beide Richtungen, und erst der Zusammenhang sagt dir, welche gemeint ist.

Übergabetermin – der Termin, an dem dieser Rundgang stattfindet. Vereinbare ihn früh und schriftlich mit dem Vermieter, und lege ihn nicht auf den allerletzten Tag des Mietverhältnisses: Kommt ein Mangel zur Sprache, brauchst du noch Zeit zum Reagieren. Die Wohnung muss dann leer, zugänglich und besenrein sein – der übliche Vertragsbegriff, und er heißt gefegt, nicht frisch geputzt.

Das Übergabedokument

Übergabeprotokoll – das schriftliche Protokoll dieses Rundgangs und das wichtigste Dokument beim Auszug. Es hält den Zustand der Wohnung Zimmer für Zimmer fest, notiert Mängel oder Schäden, listet alle Zählerstände auf und bestätigt, dass alle Schlüssel zurückgegeben wurden. Beide Parteien unterschreiben es. Unterschreib nichts, was du nicht gelesen hast, trag Einwände direkt in das Formular ein statt sie nur auszusprechen, und nimm eine unterschriebene Kopie mit.

Wurde beim Einzug ein Übergabeprotokoll ausgefüllt, wird das Auszugsprotokoll damit verglichen. Jede Verschlechterung wird bewertet: Hast du sie verursacht, oder ist es normale Abnutzung?

Einzugsprotokoll / Übergabeprotokoll bei Einzug – dasselbe Dokument, nur vom Anfang des Mietverhältnisses. Wenn es damals ausgefüllt wurde, hole jetzt deine Kopie heraus. Falls es keines gab – falls du ohne Protokoll eingezogen bist – dokumentiere den aktuellen Zustand der Wohnung sorgfältig mit Fotos, denn du wirst nachweisen müssen, was bereits beim Einzug vorhanden war.

Mängel – konkrete Schäden oder Fehler am Zustand der Wohnung, im Gegensatz zur normalen Abnutzung. Der Vermieter wird etwaige Mängel im Protokoll notieren. Widersprich solchen, die bereits beim Einzug vorhanden waren oder unter normale Abnutzung fallen. Der Singular lautet „der Mangel"; beim Auszugsgespräch hörst du fast nur den Plural.

Normale Abnutzung – normaler Verschleiß durch alltäglichen Gebrauch. Deutsches Recht verlangt nicht, dass Mieter eine Wohnung im gleichen Zustand hinterlassen, in dem sie sie vorgefunden haben – es verlangt, dass keine Schäden über das hinaus vorliegen, was normaler Gebrauch über die Zeit verursacht. Kleine Kratzer, winzige Nagellöcher für Bilder, verblasster Anstrich – das ist in der Regel normale Abnutzung und kann nicht in Rechnung gestellt werden. Ein großer Fleck an der Wand oder kaputte Einbauten – das nicht.

Schönheitsreparaturen – die kosmetische Renovierung beim Auszug: streichen, tapezieren, Bohrlöcher schließen. Das Wort klingt harmlos, steht aber für die teuerste Pflicht im ganzen Mietvertrag. Viele deutsche Mietverträge enthalten Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten. Viele dieser Klauseln sind unwirksam. Deutsche Gerichte haben starre Fristenpläne und Renovierungspflichten bei unrenoviert übergebenen Wohnungen immer wieder für nichtig erklärt. Bevor du ein Wochenende mit Streichen verbringst, prüfe die Vertragsklausel anhand der aktuellen Rechtsprechung, oder wende dich an einen Mieterverein. Ist die Klausel unwirksam, hast du keine Renovierungspflicht.

Schlüsselübergabe – der Moment, in dem du sämtliche Schlüssel zurückgibst: Wohnung, Haustür, Briefkasten, Keller, Garage – einschließlich jeder Kopie, die während des Mietverhältnisses angefertigt wurde. Lass die genaue Anzahl im Protokoll eintragen. Fehlt ein einziger Schlüssel, kann der Vermieter bei einer Schließanlage den Austausch der gesamten Anlage in Rechnung stellen, und das übersteigt schnell die Kaution.

Zählerstand – die Zahl, die am Tag der Übergabe auf dem Zähler steht: Strom, Gas, Wasser und Heizung. Beide Parteien sollten diese Stände notieren und unterschreiben. Du brauchst sie, um deine Versorgungsverträge zu kündigen und zu vermeiden, dass dir der Verbrauch eines Nachmieters berechnet wird. Fotografiere jeden Zähler zusammen mit seiner Zählernummer – ein Foto ist im Streitfall mehr wert als jede Erinnerung.

Die Kaution zurückbekommen

Kaution – die Mietkaution, die du zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt hast (bis zu drei Kaltmieten). Nach der Übergabe beginnt die Frist, innerhalb derer der Vermieter sie zurückzahlen muss.

Kautionsrückgabe – die Rückzahlung der Kaution. Das deutsche Recht legt keine genaue Frist fest, aber Gerichte haben im Allgemeinen drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, um Zeit für die abschließende Betriebskostenabrechnung zu lassen. Ein Vermieter darf jedoch nicht die gesamte Kaution sechs Monate lang zurückhalten, nur weil die Jahresabrechnung noch aussteht – er sollte den nicht gefährdeten Teil freigeben.

Aufrechnung – Verrechnung. Der Mechanismus, mit dem ein Vermieter berechtigte Kosten von der Kaution abzieht. Er muss die Abzüge schriftlich aufschlüsseln: konkrete Reparaturen zu konkreten Kosten.

Betriebskostenabrechnung – die jährliche Nebenkostenabrechnung. Das ist das einzige Dokument, das die vollständige Kautionsrückgabe aus legitimen Gründen verzögern kann. Der Vermieter hat bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres Zeit, sie auszustellen. Wenn dein Mietverhältnis im Juli endet, erhältst du die endgültige Abrechnung möglicherweise erst im Dezember des Folgejahres. Viele Vermieter behalten einen Teil der Kaution so lange ein.

Nachzahlung – eine Nachzahlung, die du möglicherweise schuldest, wenn deine monatliche Vorauszahlung nicht ausreichte.

Gutschrift – das Gegenstück zur Nachzahlung: Deine Vorauszahlungen lagen über den tatsächlichen Kosten, und die Differenz steht dir zu. Achtung, das Wort verspricht noch keine Überweisung – manche Vermieter verrechnen eine Gutschrift stillschweigend mit offenen Forderungen. Frage nach, wann und wohin ausgezahlt wird.

Wenn der Vermieter nicht zurückzahlt

Verzug – der rechtliche Zustand, in den ein Schuldner gerät, wenn er trotz Fälligkeit und Mahnung nicht zahlt. Verzögert der Vermieter die Rückzahlung der Kaution unangemessen, befindet er sich im Verzug – und du kannst Zinsen auf den einbehaltenen Betrag geltend machen. Das Wort macht aus einer Bitte einen Anspruch, deshalb gehört der Satz „Sie befinden sich damit in Verzug." in dein Mahnschreiben.

Mahnschreiben – eine formelle schriftliche Zahlungsaufforderung. Ist die Kaution nicht eingegangen, sende ein Mahnschreiben mit einer Frist (üblicherweise vierzehn Tage). Eine Kopie aufbewahren.

Mieterverein – der örtliche Mieterschutzverein, so etwas wie eine Gewerkschaft für Mieter. Tritt ihm bei, bevor du ihn brauchst: Viele Vereine beraten bei einem bereits laufenden Streit erst nach einigen Monaten Mitgliedschaft. Für einen kleinen Jahresbeitrag prüfen sie dein Übergabeprotokoll, bewerten etwaige Abzüge, senden das Mahnschreiben in deinem Namen und vertreten dich im Streitfall. Bei einem Kautionsstreit macht sich die Mitgliedschaft viele Male bezahlt.

Ein letztes Wort

Der Auszug ist nicht der Moment, in dem du anfängst, über diese Dinge nachzudenken. Der Einzug ist es. Das Übergabeprotokoll, das du an dem Tag unterschreibst, an dem du deinen Schlüssel bekommst, ist das Dokument, das bestimmt, wofür du beim Auszug verantwortlich bist. Fotografiere alles. Notiere jeden Mangel, noch so klein. Und bewahre das Dokument so auf, dass du es in drei Jahren wiederfindest.

In einem fremden Land gut zu leben bedeutet, die Systeme zu verstehen, die den Alltag regeln – auch die, die nur am Ende relevant werden. Die Kaution, die du gezahlt hast, war echtes Geld. Das Vokabular, um sie zurückzubekommen, ist es wert, gelernt zu werden.

Du ziehst aus einer deutschen Wohnung aus? Vokabulo hilft dir, dich auf jedes wichtige Gespräch vorzubereiten – vom Übergabetermin bis zum Mieterverein. Für iPhone und iPad erhältlich.