La visite de l'appartement s'est bien passée. Le propriétaire semblait raisonnable. Vous avez dit que vous étiez intéressé et il vous a souri en vous tendant un document.

Vous êtes rentré chez vous. Vous avez lu le premier paragraphe trois fois. Vous avez compris le mot und.

Les contrats de location allemands sont des documents sérieux aux conséquences sérieuses, et ils supposent une familiarité avec le marché locatif local que la plupart des nouveaux arrivants n'ont pas. Manquer une échéance, mal interpréter une clause, ou simplement ignorer ce que signifie Schönheitsreparaturen peut vous coûter plusieurs mois de loyer. Le vocabulaire ci-dessous n'est pas un supplément facultatif — c'est la différence entre une location sans accroc et une leçon coûteuse.

Les chiffres dans l'annonce

La première confusion survient avant même de contacter un propriétaire, lorsque vous voyez deux prix différents pour la même annonce.

Kaltmiete — loyer hors charges. Le loyer de base, sans les charges. C'est le premier chiffre que vous verrez, et c'est le plus bas des deux. Il couvre uniquement l'appartement, rien d'autre.

Warmmiete — loyer charges comprises. Le loyer total incluant les charges et les frais de fonctionnement de l'immeuble. C'est ce que vous paierez réellement chaque mois. Demandez toujours la Warmmiete avant d'établir votre budget.

Nebenkosten — charges locatives, parfois appelées Betriebskosten. Cela couvre le chauffage, l'eau, l'entretien de l'immeuble, la collecte des ordures, et parfois l'électricité des parties communes. Elles sont estimées à l'avance et régularisées annuellement — nous y reviendrons au moment du déménagement.

Abschlag — acompte mensuel sur charges. Vos Nebenkosten sont payées chaque mois sous forme d'acompte basé sur la consommation de l'année précédente. En janvier environ, vous recevrez une Abrechnung (régularisation) indiquant ce qui a réellement été consommé. Si l'estimation était trop basse, vous devrez régler la différence.

Avant de signer

Kaution — dépôt de garantie. La loi ne peut pas dépasser trois mois de Kaltmiete. Il est conservé sur un compte séparé et doit être restitué — avec intérêts — dans un délai raisonnable après votre départ, déduction faite des frais légitimes. Le récupérer en totalité est un véritable sport de compétition.

Wohnungsgeberbestätigung — confirmation du propriétaire attestant que vous résidez à son adresse, requise pour votre enregistrement officiel (Anmeldung). Sans ce document, vous ne pouvez pas vous enregistrer. Sans enregistrement, vous ne pouvez pas ouvrir un compte bancaire. Assurez-vous que votre propriétaire sait qu'il doit fournir ce document — et qu'il y est légalement obligé.

Mietvertrag — le contrat de location. Lisez-le. En entier. Avec un dictionnaire si nécessaire. Faites particulièrement attention à tout ce qui concerne les Schönheitsreparaturen, les Kündigungsfristen, et ce qui est considéré comme usure normale (normale Abnutzung).

Staffelmiete — loyer à paliers. Une clause contractuelle qui prévoit des augmentations de loyer automatiques à intervalles fixes, déterminées à l'avance. Légale et de plus en plus courante. Sachez ce à quoi vous vous engagez.

Indexmiete — loyer indexé. Le loyer évolue en fonction de l'indice des prix à la consommation allemand. Différent de la Staffelmiete, et à comprendre avant de signer.

Pendant la location

Vermieter — propriétaire. Votre interlocuteur dans tout différend, toute négociation et toute demande de réparation.

Mieter — locataire. Vous.

Hausverwaltung — société de gestion immobilière. Dans les immeubles plus grands, le propriétaire peut déléguer la gestion quotidienne à une Hausverwaltung. Les demandes d'entretien, les plaintes concernant les voisins et les questions de facturation leur sont souvent adressées plutôt qu'au propriétaire directement.

Mietpreisbremse — frein aux loyers. Une loi qui plafonne les loyers que les propriétaires peuvent pratiquer dans les zones à forte demande (au-dessus d'un niveau de référence local appelé le Mietspiegel). Pas toujours appliquée, mais à connaître si vous suspectez que votre loyer est inhabituellement élevé.

Mietspiegel — l'indice de référence des loyers locaux, publié par la ville, indiquant ce que des appartements comparables se louent généralement. Utile pour évaluer si ce que vous payez est raisonnable.

Betriebskostenabrechnung — le décompte annuel des charges. Vous le recevrez une fois par an, généralement avant la fin de l'année suivante. Il réconcilie vos acomptes mensuels avec les coûts réels. Conservez vos justificatifs de paiement d'acomptes.

Quand vous souhaitez partir

Kündigung — préavis de résiliation. Doit être donné par écrit, signé, et remis de manière prouvable — soit en main propre avec contre-signature, soit par courrier recommandé (Einschreiben).

Kündigungsfrist — le délai de préavis. Pour les locataires, il est presque toujours de trois mois. Rater cette échéance d'un seul jour vous oblige à payer un mois de loyer supplémentaire. Le préavis doit être reçu par le propriétaire avant le troisième jour ouvrable du mois pour être valable pour ce mois.

Eigenbedarfskündigung — résiliation du bail par le propriétaire parce qu'il ou un membre proche de sa famille a besoin de l'appartement pour y vivre. Légale, mais le propriétaire doit prouver un besoin réel. C'est l'une des principales façons dont les locataires sont invités à quitter leur logement en Allemagne.

Schönheitsreparaturen — réparations esthétiques. Clauses vous obligeant à repeindre ou à remettre l'appartement dans son état d'origine lors du départ. Beaucoup de ces clauses sont juridiquement nulles — les tribunaux allemands ont annulé à plusieurs reprises des obligations de rénovation mal rédigées. Si votre contrat en contient une, il vaut la peine de vérifier auprès d'un Mieterverein (association de locataires) si elle est réellement applicable.

Übergabeprotokoll — le procès-verbal de remise des clés. Établi lors de votre emménagement et à nouveau lors de votre départ, il documente l'état de l'appartement. Partir sans en avoir un est un risque financier — sans état des lieux écrit à l'entrée, tout dommage préexistant peut vous être imputé.

Un mot de plus

Mieterverein — association de locataires. Présente dans toutes les grandes villes allemandes pour une modeste cotisation annuelle. Ils examinent les contrats, conseillent sur les litiges et représentent leurs membres dans les procédures contre les propriétaires. Si vous envisagez de vivre en Allemagne un certain temps, l'adhésion est l'un des meilleurs investissements que vous puissiez faire. Chaque mot que vous apprenez sur vos droits en tant que locataire ici vaut la peine d'être connu avant d'en avoir besoin.

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