A visita ao apartamento correu bem. O proprietário pareceu razoável. Você disse que estava interessado, ele sorriu e te entregou um documento.

Você levou para casa. Leu o primeiro parágrafo três vezes. Entendeu a palavra und.

Os contratos de aluguel alemães são documentos sérios com consequências sérias, e presumem uma familiaridade com o mercado local que a maioria dos recém-chegados simplesmente não tem. Ignorar um prazo, interpretar errado uma cláusula ou simplesmente não saber o que significa Schönheitsreparaturen pode custar meses de aluguel. O vocabulário abaixo não é opcional — é a diferença entre uma locação tranquila e uma lição cara.

Os Números no Anúncio

A primeira confusão acontece antes mesmo de você entrar em contato com o proprietário, quando você vê dois preços diferentes no mesmo anúncio.

Kaltmiete — aluguel frio. O aluguel base, sem incluir as despesas. É o número que você vê primeiro, e é o menor dos dois. Cobre apenas o apartamento em si.

Warmmiete — aluguel quente. O aluguel total incluindo despesas e custos de manutenção do edifício. É o que você vai pagar de fato todo mês. Sempre pergunte pela Warmmiete antes de fazer seu orçamento.

Nebenkosten — custos adicionais, às vezes chamados de Betriebskosten. Cobre aquecimento, água, manutenção do prédio, coleta de lixo e, às vezes, a eletricidade das áreas comuns. É estimado antecipadamente e acertado anualmente — voltamos a isso quando você for embora.

Abschlag — pagamento antecipado. Os Nebenkosten são pagos mensalmente como uma estimativa baseada no consumo do ano anterior. Em janeiro mais ou menos, você recebe uma Abrechnung (acerto de contas) mostrando o que foi realmente consumido. Se a estimativa foi baixa, você paga a diferença.

Antes de Assinar

Kaution — depósito de segurança. Por lei, não pode ultrapassar três meses de Kaltmiete. É mantido em uma conta separada e deve ser devolvido — com juros — dentro de um prazo razoável após a saída, descontando eventuais deduções legítimas. Recebê-lo de volta integralmente é uma espécie de esporte competitivo.

Wohnungsgeberbestätigung — a confirmação do proprietário de que você mora no endereço dele, necessária para o registro oficial do seu endereço (Anmeldung). Sem ela, não há registro. Sem registro, não há conta bancária. Certifique-se de que seu proprietário saiba que precisa fornecer esse documento — e que é obrigado por lei a fazê-lo.

Mietvertrag — o contrato de aluguel. Leia tudo. O contrato inteiro. Com dicionário se necessário. Preste atenção especial a qualquer menção de Schönheitsreparaturen, Kündigungsfristen e ao que conta como desgaste normal (normale Abnutzung).

Staffelmiete — reajuste escalonado do aluguel. Uma cláusula contratual que programa aumentos automáticos de aluguel em intervalos fixos, definidos com antecedência. É legal e cada vez mais comum. Saiba com o que está concordando.

Indexmiete — aluguel indexado. O aluguel aumenta de acordo com o índice de preços ao consumidor alemão. É diferente da Staffelmiete e vale entender antes de assinar.

Durante a Locação

Vermieter — proprietário (locador). Seu interlocutor em toda disputa, negociação e pedido de reparo.

Mieter — inquilino (locatário). Você.

Hausverwaltung — administradora do edifício. Em prédios maiores, o proprietário pode delegar a gestão do dia a dia a uma Hausverwaltung. Pedidos de manutenção, reclamações sobre vizinhos e dúvidas de cobrança costumam ir para ela, e não diretamente ao dono.

Mietpreisbremse — freio do aluguel. Uma lei que limita o quanto os proprietários podem cobrar em áreas de alta demanda (acima de um índice de referência local chamado Mietspiegel). Não é universalmente aplicada, mas vale saber se você suspeita que seu aluguel está acima do normal.

Mietspiegel — o índice local de aluguel, publicado pela cidade, que mostra o que apartamentos comparáveis costumam custar. Um bom referencial para avaliar se o que você está pagando é razoável.

Betriebskostenabrechnung — o acerto anual de despesas. Você recebe isso uma vez por ano, normalmente até o final do ano seguinte. É o ajuste entre seus pagamentos mensais antecipados e os custos reais. Guarde os comprovantes dos pagamentos mensais.

Quando Você Quiser Sair

Kündigung — aviso de rescisão. Deve ser dado por escrito, assinado e entregue de forma comprovável — pessoalmente com contrarrecibo ou por carta registrada (Einschreiben).

Kündigungsfrist — o prazo de aviso. Para inquilinos, é quase sempre de três meses. Perca esse prazo por apenas um dia e você deve mais um mês inteiro de aluguel. O aviso deve ser recebido pelo proprietário até o terceiro dia útil do mês para valer naquele mês.

Eigenbedarfskündigung — o proprietário rescindindo o contrato porque ele ou um familiar próximo precisa do apartamento para uso próprio. É legal, mas o proprietário precisa comprovar a necessidade real. É uma das principais formas de pedir ao inquilino que saia na Alemanha.

Schönheitsreparaturen — reparos cosméticos. Cláusulas que exigem que você repinte ou restaure o apartamento às condições originais ao sair. Muitas dessas cláusulas são juridicamente inválidas — os tribunais alemães têm derrubado repetidamente obrigações de renovação mal redigidas. Se o seu contrato tiver uma, vale verificar com um Mieterverein (associação de inquilinos) se ela é de fato exigível.

Übergabeprotokoll — o laudo de vistoria. Preenchido quando você se muda e novamente quando sai, documentando as condições do apartamento. Sair sem um é um risco financeiro — sem um registro escrito da entrada, qualquer dano pré-existente pode ser atribuído a você.

Mais Uma Palavra

Mieterverein — associação de inquilinos. Disponível em todas as grandes cidades alemãs por uma taxa anual modesta. Eles revisam contratos, orientam em disputas e representam os membros em processos contra proprietários. Se você vai morar na Alemanha por um período significativo, a associação é um dos melhores investimentos que você pode fazer. Cada palavra que você aprender sobre seus direitos como inquilino vale a pena antes de precisar dela.

Alugar na Alemanha — ou em qualquer lugar no exterior — significa viver dentro de um idioma que você ainda está aprendendo. O Vokabulo ajuda você a construir exatamente o vocabulário para a sua situação, não a de outra pessoa. Disponível no iPhone e iPad.